Vermieten oder doch verkaufen?

Was lohnt sich derzeit?

„Sein oder nicht Sein, das ist hier die Frage“ schrieb schon William Shakespeare in seinem Drama Hamlet und hat sich dabei wohl mit der Frage der richtigen Entscheidung auseinandergesetzt.

Entscheidungen sind auch gefragt, wenn man in den Besitz einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses gekommen ist, vor allem bei einer Schenkung oder aus einer Erbschaft.

Was soll nun damit geschehen? Ist es sinnvoll diese Immobilie auf Grund der aktuellen Marktsituation zu verkaufen oder ist es besser, sie zu behalten und durch Mieteinnahmen laufende Erträge zu lukrieren?

Wo sehen Sie sich und Ihre Immobilie in 10-20 Jahren?

Am Beginn der Überlegungen sollte stehen, wie Sie mit der Immobilie in Zukunft umgehen wollen. Danach richtet sich die Entscheidung, ob Sie vermieten oder doch verkaufen wollen, grundlegend. Einfluss nimmt sicherlich auch, ob Sie zum Beispiel die Immobilie alleine oder mit anderen Erben übertragen bekommen haben.

Für eine Vermietung spricht mitunter, wenn die Immobilie in naher Zukunft für die Deckung eines Wohnbedarfes innerhalb der Familie nützlich sein kann und bis zu diesem Zeitpunkt vermietet wird. Dieser Nutzungszeitpunkt sollte aber mehr als 3 Jahre in der Zukunft liegen, da für die meisten Immobilien eine Mindestbefristung von 3 Jahren seitens des Vermieters gilt.

Weiters zu bedenken ist, welchem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes meine Immobilie unterliegt, weil hier zusätzliche Beschränkungen in der Mietzinsbildung gelten könnten, die einen entsprechenden Einfluss auf eine mögliche Rendite ausmachen. Ein Beispiel: es kann sein, dass Ihre Immobilie der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegt, und somit können Sie die Miete, die Sie verlangen wollen, nur nach dem Richtwertmietzins kalkulieren. Das würde bedeuten, dass die Miethöhe vorgeregelt ist, und ich gar nicht so ansetzten darf, dass sie mir die vielleicht gewünschte Rendite erbringen würde. Es macht auch einen Unterschied in der gesetzlichen Betrachtungsweise, ob ich eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus geerbt oder geschenkt bekommen habe. Sie sehen schon, es ist auf alle Fälle ratsam, hier einen Makler als Experten zu Rate zu ziehen und gemeinsam die Voraussetzungen und das Vorhaben zu besprechen bzw. die Möglichkeiten der Nutzung und Verwertung zu besprechen.

Auch das Thema Steuern muss bei einer Vermietung beachtet werden. Sollten Sie zum Beispiel im Zuge der Vermietung Vorsteuerabzüge für Investitionen geltend machen, dann sind diese bei einem eventuellen frühzeitigen Verkauf auch zu beachten. Hier kann es zu Vorsteuer-Rückzahlungen kommen.

Was auch nicht vergessen werden sollte, dass Mieteinnahmen den sieben Einkunftsklassen des Einkommensteuergesetzes unterliegen und somit zum einen nach Ihrer eigenen, persönlichen Steuerklasse zu versteuern sind, und zum anderen auch das Gesamtjahreseinkommen erhöhen und somit eventuell auch den eigenen Steuersatz über das gesamte Einkommen anheben.

Neben den rechtlichen Auswirkungen, sind ebenso die praktischen zu berücksichtigen, wo es um die nachhaltige Mietzinsbildung geht. Die Frage „Kaution ja und wie hoch“, Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrages und, das schwierigste, die Suche nach einem passenden Mieter, der auch die Immobilie werterhaltend nutzt und die Miete regelmäßig und vollständig überweist.

Denken Sie jedoch daran, die Immobilie lieber zu verkaufen?

Im Zuge eines Verkaufes sind wiederum andere Überlegungen anzustellen, die zum einen ebenso steuerrelevant (Immobilienertragssteuer), und zum anderen marktrelevant sind. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in absehbarer Zeit, wann ist der beste Zeitpunkt die Immobilie zum Verkauf zu bringen, und wie generiere ich ausreichend Nachfrage am Markt, um wirklich den bestmöglichen Preis zu bekommen? Achtung, denn auch hier ist die beste Vorbereitung das beste Ruhekissen für Erfolg und nachhaltigen Schutz vor eventuellen Haftungsthematiken – Recherche ist alles!

Wie sieht sie denn nun aus, die ideale Lösung für diese Frage(n)?

Die beste Antwort ergibt sich in der Regel aus einem kompetenten Beratungsgespräch mit einem Immobilienexperten, der Ihre individuelle Situation und Immobilie analysiert und entsprechende Szenarien vorschlagen kann, aus denen Sie dann Ihre beste Lösung ableiten können und entscheiden, wie der beste Weg aussieht.

Bedenken Sie, dass hier dabei Kenntnisse und Wissen im rechtlichen Bereich, im Marketing, im Vertrieb, aber auch über die aktuellen Marktpreisentwicklungen gefragt sind, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

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