Die Presse Immobilien - Immobilienmarkt 2019 in Wien

Beitrag vom 15.02.2019

PREISFRAGEN

Wohnimmobilien haben es in der Gunst der Investoren nach ganz oben geschafft. Ein Blick auf Angebot und Nachfrage, Miete und Kauf, Lagen und Preisentwicklungen.

Die Preiskurve für Wohnimmobilien kannte 2018 österreichweit fast nur eine Richtung: Es ging nach oben, mal mehr, mal weniger. „Und an dieser Entwicklung wird sich auch 2019 nichts ändern, wenngleich  wir nur mehr mit leicht steigenden Preisen rechnen" sagt Georg Edlauer, Fachgruppenobmann bei der Wirtschaftskammer Österreich WKO. Zwischen null und fünf Prozent soll die Steigerung bei Wohnobjekten - abgesehen von einigen Ausreißern - betragen. Abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Lage, Ausstattung natürlich, aber speziell vom Preis. „Die günstigen Segmente werden eher  dazugewinnen als die teuren Immobilien" meint Edlauer und Michael Pisecky, Geschäftsführer der sReal. bestätigt: „Der Gebrauchtmarkt ist sehr angespannt." Im Vergleich zu Neubauprojekten kommen hier weitaus weniger Immobilien auf den Markt. Denn wer nicht verkaufen muss, der tut es auch nicht.

WENIGER TRANSAKTIONEN

Grundsätzlich ist „eine gewisse Sättigung am Eigentumsmarkt eingetreten", beobachtet Antnn Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI. Dies beweisen auch die Untersuchungen von IMMOunited. Geschäftsführer Roland Schmid dazu: „Waren es 2017noch an die 47.000 Eigentumswohnungen, die neue Besitzer gefunden haben, so werden das 2018 doch deutlich weniger sein. Zu rechnen ist mit Transaktionen von rund 42.000 Wohnungseigentumsobjekten österreichweit." Das wäre ein Minus von zehn Prozent. Und die Preise haben einen Punkt erreicht, der für viele Neueinsteiger nicht mehr akzeptabel ist. „Neubauprojekte kommen unter Druck, da die Baukosten seit dem Ankauf des Grundstücks und der Planung des Bauprojekts so stark gestiegen sind, dass Gesamtpreise entstehen, die kaum mehr marktgerecht sind", erklärt  Pisecky die Entwicklung der Kosten. Im Durchschnitt verteuerten sich Eigentumswohnungen „um mehr als sieben Prozent von 223.500 Euro auf 240.500 Euro", rechnet Roland Schmid vor.
Diese Kombination von Haushaltsentwicklungen und jenen im Wohnbau zeigt deutlich eine Marktsättigung, die spätestens für 2020 auch bei teureren Immobilien erwartet wird. In anderen Segmenten und Regionen ist das bereits jetzt spürbar, da viel gebautwurde.

ÜBERANGEBOT IN BESTIMMTEN LAGEN

„In den nördlichen Wiener Bezirken 21. und 22. besteht bereits ein Überangebot an Neubauwohnungen im oberen Preissegment", hat beispielsweise Wilhelm Fetscher, Geschäftsführer von RE/MAX DCI, erkannt. Viele private Käufer, die in den vergangenen Jahren Wohnungen zur Geldanlage gekauft haben, seien mittlerweile versorgt. „Und Käufer, die gern für den Eigenbedarf erwerben würden, sind nicht bereit oder auch oft nicht in der Lage, 4000 Euro und deutlich mehr pro Quadratmeter zu bezahlen", erklärt der Experte. Die einen können nicht kaufen, die andern wollen es nicht mehr: Dies bedeute aber auch, „dass zum Teil am Markt vorbeigebaut wird", sagt Fetscher. Diese Tendenz betrifft aber nicht nur die Bundeshauptstadt Wien. Geht man etwas weiter südlich, nach Graz, so zeichnet sich hier ein  ähnliches Bild ab. „Der dynamische Neubau hat das vorhandene Angebot erweitert, sodass mehr Immobilien auf dem Markt sind und sein werden als zuletzt. Das wirkt sich dämpfend auf die Preise aus", berichtet Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark. Und das, obwohl die Preise für den immerhin zweitgrößten Ballungsraum Österreichs vergleichsweise moderat sind. Laut IMMOunited liegt die mittlere Preisspanne bei Neubauten bei 3407 Euro pro Quadratmeter, bei gebrauchten Eigentumswohnungen sind es 2411 Euro. Lallitsch geht davon aus, dass die Preise im laufenden Jahr nur noch moderat steigen oder sogar konstant bleiben werden: „Von einer Immobilienblase sind wir allerdings sehr weit entfernt."

MIETE: NACHFRAGE VERSCHIEBT SICH

In Wien wird weiterhin so viel gebaut, wie schon lang nicht mehr, „aber der Trend geht weg vom Eigentumsbau zur Miete", erläutert Holzapfel. Auf dem Mietmarkt sei die Nachfrage im Segment bis maximal 700 Euro besonders groß. Für Pisecky sind daher kleine Zwei-Zimmer-Wohnungen in U-Bahn-Nähe die ideale Immobilie, speziell für Vorsorgezwecke. „Der Trend zum Kauf von Vorsorge wohnungen hält in den meisten Bezirken weiterhin an", konstatiert Johanna Prosenik, Geschäftsführerm von RE/MAX First in Wien Hietzing. Allerdings werde mit dem stärker werdenden Mietenmarkt die Konkurrenz zwischen den Anlagewohnungen größer, und jeder Käufer einer solchen Immobilie war gut beraten, seine Entscheidung durchdacht und vor allem langfristig zu treffen. Wer Eigentum in einer entsprechenden Größe sucht, tut dies auch in der Umgebung von Wien. „Der Speckgürtel dehnt sich immer weiter aus - gute Verkehrsanbindung des Standorts vorausgesetzt", sagt Fetscher, „und das Preisniveau von Wien und den guten Lagen im Speckgürtel ist beinahe schon ident." Ist eine entsprechende Infrastruktur allerdings nicht gegeben, so spiegelt sich dies sofort bei Nachfrage und Preis. Bei diesen Summen muss alles passen, wobei auch der Süden mittlerweile eine Preisspitze erreicht hat. „Es ist bereits deutlich zu spüren, dass die Mehrzahl der Immobilienkäufer nicht mehr bereit ist, jeden Preis und vor allem überzogene Preisvorstellungen zu akzeptieren", weiß Fetscher. Und: „Vor allem im Bezirk Mödling ist ein spürbarer Rückgang sowohl bei der Anzahl der Immobilientransaktionen als auch bei den Preisen festzustellen."

ABSEITS DER HOTSPOTS

Der Norden und der Osten von Wien ziehen ebenfalls nach. Während in den hochpreisigen Gegenden wie Klosterneuburg oder Korneuburg die Situation der im Süden ähnelt, sieht Christian Lippert,  Geschäftsführer von LI Development, ein enormes Potenzial für Bauland etwas abseits der klassischen Hotspots: "Zwischen Bratislava, Mistelbach und Wien, wo jetzt schon die Preise teilweise bei 300 bis 400 Euro am Quadratmeter liegen, werden sicherlich noch Steigerungen bis zu 20 Prozent möglich sein." Ein Beispiel bringt auch Clemens Riha, Geschäftsführer von GR Real: „Ich glaube, dass in niederösterreichischen Regionen, in denen sich viele Schulen und Universitäten befinden, wie etwa Krems, der Immobilienpreis noch ansteigen kann. Der Trend zur Weiterbildung wird immer mehr, und die  Nachfrage nach Wohnungen in diesen Regionen ist enorm. Ähnliches gelte für St.Pölten oder das Burgenland. Vor allem auf die von Wien aus gut angebundenen Orte sehen die RF/MAX-F.xperten ein  besonders dynamisches Jahr 2019 zukommen: Die stark steigende Nachfrage trifft auf ein nur leicht wachsendes Angebot - und das bei moderaten Preisen.

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