Stark steigende Preise, Einbruch bei den Verkaufszahlen

Beitrag vom 05.05.2021 | Autor: Anton E. Nenning
RE/MAX: Gesamtüberblick über österreichischen Einfamilienhausmarkt 2020
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RE/MAX: Gesamtüberblick über österreichischen Einfamilienhausmarkt 2020

Mit Abstand am teuersten: Innsbruck als Landeshauptstadt, Kitzbühel als Bezirk

  • Mengeneinbruch zum Vorjahr -10,1 %; zum Rekordjahr 2018 sogar -15,5 %
  • alle Bundesländer unter Vorjahresmengen, Niederösterreich sogar mit -16,6 %
  • Reihenfolge unverändert: Niederösterreich vor Steiermark und Oberösterreich
  • Preise 2020: typischerweise 277.271 Euro, ein Plus von 10,1 %
  • Wien, Tirol, Vorarlberg, Salzburg mit Preisen von über einer halben Million Euro
  • Preise: +37,1 % im Fünfjahresvergleich, +67,8 % im Zehnjahresvergleich
  • Innsbruck, Salzburg, Wien, Bregenz - Reihenfolge der Landeshauptstadtpreise
  • Kitzbühel, Bregenz, Dornbirn, Salzburg-Umgebung, Kufstein: Top-Fünf-Bezirke

Details auf Landes-und Bezirksbasis

Video-Statement zum Immobilienmarkt Einfamilienhausmarkt 2020

RE/MAX ImmoSpiegel - Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA über den Einfamilienhausmarkt 2020
 

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Amstetten, 5. Mai 2021 Die Verbücherungszahlen am Einfamilienhausmarkt waren 2020 stark rückläufig. Man muss im RE/MAX-ImmoSpiegel schon bis 2014 zurückblicken, um ein Jahr mit weniger Einfamilienhaustransaktionen zu finden. Auf das Jahr 2019 gerechnet bedeuten die 10.723 verbücherten Häuser ein Minus von exakt 1.200 Stück oder -10,1 %. Auf das Rekordjahr 2018 fehlen sogar -15,5 %.
Betroffen von diesem Mengeneinbruch sind alle Bundesländer, keines verzeichnet einen Zuwachs. Die Auswirkungen sind jedoch durchaus unterschiedlich: Während für das Burgenland der Rückgang zu 2019 gerade erst spürbar wird, fehlt in Vorarlberg, Wien und Niederösterreich zu 2019 jeder siebente Hausverkauf (-14 %).
 

Den Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser hat der Mengeneinbruch nicht berührt: 3,48 Mrd. Euro sind mehr als 2019 (+0,5 %). Nur 2018 lag der Wert um +4,4 % höher. Im Fünfjahresvergleich beträgt die Gesamt-Transaktionswert-Steigerung +23,3 %, im Zehnjahresvergleich +70,9 %.

 

Der RE/MAX-ImmoSpiegel und weitere Berechnungen von RE/MAX Austria, Österreichs größtem Immobilienexperten-Netzwerk, basieren auf der Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die im amtlichen Grundbuch 2020 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden.

Einfamilienhaus-Preissteigerung doppelt so hoch wie im Zehnjahresschnitt

Im Durchschnitt lag in den letzten zehn Jahren die jährliche Preissteigerung der Einfamilienhäuser bei +5,3 %. Von 2019 auf 2020 jedoch bei +10,1 %.

„Im letzten Jahr sind die Preise für Einfamilienhäuser aufgrund des besonders stark rückläufigen Angebots und der außerordentlich guten Nachfrage deutlich gestiegen. Der vermehrte – sicherlich auch pandemiegetriebene – Wunsch nach einem Haus mit eigenem Grün, war besonders stark ausgeprägt“, erklärt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA. „Die tendenziell bessere Qualität der auf den Markt kommenden Einfamilienhäuser und die steigenden Grundstückspreise sind sicherlich auch mitverantwortlich für die spürbaren Preissteigerungen der letzten Jahre,“ sagt Reikersdorfer.

Für das typische Einfamilienhaus bezahlten den RE/MAX-Experten zufolge die Käufer 2020, über alle Verbücherungen in Österreich gerechnet, 277.271 Euro, um +25.400 mehr als 2019 und um +75.050 Euro mehr als noch vor fünf Jahren.

Das Einfamilienhaus-Land liegt zurück

Nahezu die Hälfte des gesamtösterreichischen Handelsrückgangs bei Einfamilienhäusern sind laut RE/MAX ImmoSpiegel Niederösterreich zuzuschreiben: Von den -1.200, die bundesweit 2020 weniger verkauft wurden, fehlen allein in Niederösterreich -591 Einheiten. Die in Niederösterreich 2020 realisierten 2.977 Verkäufe sind nur Rang sieben in den letzten zehn Jahren und um -16,6 % weniger als im Jahr 2019.

„Ausreichend lokale Interessenten wären ja da, dazu kommen bei uns dann auch noch Wiener, die ins Grüne streben“, meint Bernhard Rettig, MBA, RE/MAX Eco in Gänserndorf. „Beide treffen dann oft auf abwartende Eigentümer, die noch nicht sicher sind, ob sie jetzt verkaufen wollen. Selbst bei Objekten, die bisher rasch in den Markt geflossen sind, nämlich Verlassenschaften, gibt es Verzögerungen aufgrund von Lockdown und Quarantäne. Und das produziert einen Nachfrageüberhang mit enormen Preissteigerungen.“

Damit ging auch der Transaktionswert zurück, und zwar um -10,5 % auf 745 Mio. Euro, das heißt auf weniger als 2019 (-10,5 %) und 2018 (-12,7 %).
Innerhalb der letzten fünf Jahre hat der größte Einfamilienhausmarkt unter den Bundesländern dennoch um +127 Mio. Euro zugelegt, innerhalb eines Jahrzehnts um +332 Mio. Euro oder +80,5 %.


Zwei Drittel mehr in zehn Jahren

228.341 Euro ergaben die Berechnungen der RE/MAX-Experten als typischen Verkaufspreis für niederösterreichische Einfamilienhäuser im Jahr 2020. Im Jahr davor lag er um -14.579 Euro niedriger (-6,8 %). Dass zwei Einfamilienhäuser in Niederösterreich billiger sind als eines in Vorarlberg, Tirol oder Salzburg, darf man nicht vergessen, von Wien ganz zu schweigen. Binnen fünf Jahren haben somit die Einfamilienhäuser in Niederösterreich um +32,8 % und binnen zehn Jahren um +66,0 % an Wert gewonnen.


Die Viertelpreise

Ein Viertel der niederösterreichischen Einfamilienhäuser kostete 2020 weniger als 115.000 Euro, nur um +1,1 % mehr als 2019. Jedoch stiegen die Preise im obersten Preisviertel von mindestens 300.000 Euro (2019) auf mindestens 334.200, was ein Plus von +11,4 % bedeutet. „Dies hat auch mit den Standorten zu tun. Die günstigeren Gegenden sind abseits des Ballungsraumes im oberen Wein- und Waldviertel und im alpinen Bereich Niederösterreichs. Da bleiben allfällige Stadtfluchtambitionen der Wiener Stadtbewohner tendenziell wirkungsloser als im Speckgürtel Wiens“, erläutert Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria.


Bezirks-Preis-Schere verkleinert

Weil der günstigste Einfamilienhausbezirk Niederösterreichs, Waidhofen /Thaya, den Einbruch von 2019 egalisiert hat und einen neuen lokalen Höchstpreisstand erreicht hat, ist der Preisabstand zum teuersten Bezirk, Mödling, vom 7-fachen auf das 6-fache geschrumpft.



Ranking der Verkaufszahlen: Wr. Neustadt von Rang fünf ganz nach vorne

Die meisten Einfamilienhäuser wurden 2020 nicht wie 2019 im Bezirk Baden verkauft, sondern im Gebiet Wr. Neustadt (Stadt + Land), dem zuletzt fünftplatzierten. 282 Einfamilienhäuser haben 2020 für die Führung gereicht (+4,1 %). 2019 wäre dies nur Platz vier gewesen. Baden fehlte auf das letzte Jahresergebnis ein Viertel (-24,4 %). Aufgrund der guten Ausgangsposition blieben 245 Verkäufe und Rang zwei. St. Pölten-Land kam auf 241 (-15,7 %) und ebenfalls aufs Podest. Neunkirchen mit 217 Einfamilienhäuser (-22,8 %) beklagt den drittgrößten Rückgang gegenüber 2019, Gänserndorf mit 206 Einheiten und minus 35,2 % den größten. Auch Tulln liegt um ein Viertel zurück (-24,3 %). 178 neue Eigenheimbesitzer bedeuten dort Rang sechs im Ranking. Der zweite Bezirk mit Mengenzuwachs war Melk: 161 Einheiten, ein Plus von +5,9 %, Bruck/Leitha dagegen kam auf -30,0 % weniger als 2019: 152 Verbücherungen. Knapp dahinter folgten Korneuburg mit 150 (-12,3 %), Krems (Stadt + Land) mit 142 (-7,2 %) und Mistelbach, ebenfalls mit 142 Kaufverträgen, aber mit einem Rückgang von -31,1 %. Auch Mödling fehlte mit 139 Einfamilienhauskäufen ein Viertel (-24,5 %), Hollabrunn fehlten dagegen mit 117 nur -4,9 %. Amstetten inklusive der Statutarstadt Waidhofen/Ybbs zählte 106 Verbücherungen (-10,2 %). Gmünd mit 103 Käufen war den RE/MAX-Analysen zufolge der dritte Bezirk mit Mengenzuwachs – mit dem fünftschwächsten Ergebnis der letzten sechs Jahre – aber einem Plus von +3,0 %. Waidhofen/Thaya verbuchte mit 81 Kaufverträgen die geringste Handelstätigkeit der letzten neun Jahre (-3,6 %), Lilienfeld 74 Verkäufe (-12,9 %). Jeweils 73 Einheiten verbücherten Horn (-9,9 %) und Zwettl, der vierte Zugewinner in der Mengenstatistik. Scheibbs mit seinen 52 Einfamilienhäusern (-3,7 %) und die Stadt St. Pölten mit 43 (-23,2 %) beendeten das Ranking der niederösterreichischen Verbücherungszahlen.


Bezirk Mödling kratzt an 500.000-Euro-Grenze, Baden und Tulln bei 350.000 Euro

In 19 der 21 niederösterreichischen Bezirke zeigte 2020 die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser nach oben, in 17 mit neuen Höchstwerten, nur in zwei nach unten. Mit einem Preisabstand, der größer als die Preise der billigsten sechs Bezirke ist, führt Mödling vor Baden. 484.369 Euro sind um +8,7 % mehr als 2019 und in Euro der viertgrößte Wertzuwachs im Bundesland. Mödlinger Einfamilienhäuser erreichten damit in der Bundes-Bezirks- und Städteliste den RE/MAX-Berechnungen zufolge Rang elf. Damit findet sich Mödling auf dem Einfamilienhaus-Preisniveau zwischen Innsbruck-Land und Zell/See, wohlgemerkt ohne Schigebiet und Bergpanorama. Badener Einfamilienhausverkäufer freuten sich 2020 über die höchste absolute Wertsteigerung ihrer Eigenheime, plus 63.256 Euro auf 349.579 Euro (+22,1 %), jene in Tulln beinahe ebenso mit +51.421 Euro (+17,3 %) auf 348.241 Euro. Beide Bezirke überholten Korneuburg mit 324.047 Euro (+6.613 Euro, +2,1 %). Auch Bruck/Leitha legte mit +13,5 % einen beachtlichen Preissprung hin und kratzte mit 296.916 Euro an der nächsten Preisschwelle. St. Pölten-Stadt mit 287.794 Euro (+24,2 %) war nach vier Jahren wieder einmal praktisch preisgleich mit St. Pölten-Land (287.763, +9,8 %).


Eine Viertelmillion maximal

Wr. Neustadt (Stadt + Land) folgte mit Abstand und 236.000 Euro (+4,3 %) vor Amstetten (samt Waidhofen/Ybbs) mit 225.525 Euro (+0,9 %). Der Preisauftrieb in Gänserndorf lag bei +9,2 %, der Einfamilienhauspreis beträgt 220.189 Euro. Unter der nächsten Hundertergrenze und mit zu 2019 praktisch unverändertem Preis folgte Krems (Stadt + Land) mit 185.516 Euro (+0,03 %). „In Krems treffen zwei Trends aufeinander: Zum einen wählen immer mehr Kaufinteressenten statt der teuren Eigentumswohnung in der Stadt zum selben Betrag ein Einfamilienhaus mit Garten in einer der Umlandgemeinden und gehen – je nach Budget – weiter ins Waldviertel hinauf, wo die Preise extrem schnell sinken“, erklärt Stefan Tiefenbacher, MBA, RE/MAX Balance, Krems. „Zum anderen nehmen – selten, aber merkbar – pandemiemüde betuchte Wiener für ein Haus in der heilen Kleinstadt-Atmosphäre mit Kultur, Natur, Freizeit- und Studienmöglichkeiten bisher unvorstellbar viel Geld in die Hand.“ Neunkirchen verzeichnete 176.296 Euro (+9,5 %). Die Bezirke Melk und Scheibbs stellen in Niederösterreich 2020 aufgrund ihrer positiven Preistendenzen Ausnahmen dar: Melk mit 166.771 Euro je Einfamilienhaus (-0,8 %) und Scheibbs mit 156.388 Euro (-12,2 %). Lilienfeld erhöhte den Preis um +122 Euro auf 142.140 Euro. Mistelbach um +12,1 % auf 139.912 Euro und Horn auf 117.934 Euro (+12,6 %).


Die Preistipps

Um fünfstellige Eurobeträge wurden Einfamilienhäuser im Durchschnitt in Zwettl (97.633 Euro; +0,9 %), in Gmünd (84.187 Euro; +1,2 %) und in Waidhofen/Thaya (79.211 Euro; +27,9 %) abgegeben. Jedes vierte Einfamilienhäuschen (unteres Quartil) kostete in Horn maximal 50.000 Euro, in Gmünd 49.000 Euro und in Waidhofen/Thaya höchstens 35.000 Euro.


Die magische Grenze

Wie 2018 und 2019 lagen auch 2020 dieselben zehn Bezirke in Niederösterreich mit den Einfamilienhauspreisen über 200.000 Euro und die anderen (selben) elf darunter.


Die nobleren Wohngegenden

hat RE/MAX Austria statistisch erfasst und die Mindestpreise zum obersten Preisviertel analysiert. Das Preisniveau für gehobenen Wohnkomfort in Einfamilienhauslage begann in:


 20202019
Mödling630.000 Euro580.810 Euro
Tulln459.000 Euro394.000 Euro
Korneuburg442.303 Euro400.000 Euro
Baden425.000 Euro375.000 Euro
St. Pölten Stadt392.500 Euro288.750 Euro
Bruck/Leitha391.519 Euro339.000 Euro
St. Pölten Land380.000 Euro358.750 Euro
Gänserndorf324.750 Euro275.000 Euro
Wr. Neustadt319.750 Euro298.580 Euro
Amstetten + W/Y292.363 Euro300.000 Euro


Weitere Details zum Einfamlienhausmarkt in Niederösterreich
 

Stabiler als Oberösterreich

Mit 2.098 Einfamilienhauskäufen zeigte sich der steirische Markt nach Berechnungen der RE/MAX-Experten 2020 zwar rückläufig – immerhin nur das viertstärkste Mengenergebnis bisher – aber mit einem Rückgang von -5,1 % wesentlich konstanter als der oberösterreichische Markt, der 2019 bis auf zehn Einfamilienhäuser nahegerückt war.
Der entsprechende Transaktionswert war 2020 mit 509 Mio. Euro der zweithöchste der Geschichte. Auf den 2018er-Rekord fehlen -2,6 % oder -14 Mio. Euro. Zu 2019 war dies dagegen ein Plus von +21 Mio. Euro oder +4,2 %.
Um durchschnittlich 221.482 Euro kauften die Steirer ihren Wohntraum. Laut RE/MAX-Analyse ist das der zweitgünstigste Einfamilienhauspreis im Bundesgebiet. Dennoch lag der Preisauftrieb 2020 bei +16.834 Euro oder +8,2 %. Noch vor zwei Jahren lag dieser Wert unter der 200.000-Euro-Grenze. In fünf Jahren haben die Eigenheime der Steirer um +36,2 % an Wert dazugewonnen, in zehn Jahren um +63,6 %. Beide Werte liegen knapp unten den jeweiligen Bundesvergleichszahlen.

Graz-Umgebung hält die Stellung, Graz knickt ein

Wie in den letzten zehn Jahren zuvor führt Graz-Umgebung die Bezirksliste der Einfamilienhausverkäufe an: 357 Einheiten sind exakt das Ergebnis von 2019, jedoch auch um -57 (-13,8 %) weniger als im Rekordjahr 2018. In der Landeshauptstadt haben die Verkaufszahlen weiter nachgelassen: Mit 229 Verbücherungen fehlen auf 2019 nämlich -22 Verkäufe oder -8,8 %. Das klingt an sich nicht nach bedenklich viel. Im historischen Vergleich zu 2016 mit 299 Eigenheimen oder zu 2012 mit 308, stellt sich der weitere Rückgang auf den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre allerdings in einem anderen Licht dar. Dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge ist damit der Mengenanteil des Zentralraumes am steirischen Einfamilienhauskuchen in den letzten drei Jahren immer knapp unter 28 % gelegen. In den Jahren 2012 - 2014 und 2016/2017 lag er bei über 31 %.

Eigenes Grazer Grün boomt!

Von der moderaten Preistendenz des Jahres 2019 war 2020 wenig zu spüren. Auf den Preisrückgang um -0,9 % folgte in Graz-Umgebung ein Schub um +15,5 %, in Graz selbst nach +3,4 % (2019) ein Auftrieb um +16,6 %. Diese beiden Preisveränderungen sind relativ wie absolut die höchsten im Bundesland. Ein Einfamilienhaus in Graz-Umgebung kostete 2020 typischerweise 292.877 Euro (+39.404 Euro), im Gebiet der Landeshauptstadt dagegen 412.536 Euro (+58.649 Euro). „Die Kaufkraft in Graz ist vorhanden. Der Wunsch nach Wohnen mit eigenem Grün ebenso, pandemiebedingt sogar verstärkt. Was gefehlt hat, war ein ausreichendes Angebot an Einfamilienhäusern, weil so mancher Eigentümer die unsichere Pandemiezeit abwarten wollte und den Termin einfach nach hinten verschoben hat. Das hat die an sich im Bundesvergleich günstigen Einfamilienhauspreise in Graz und Umgebung deutlich in die Höhe getrieben“, meint Mag. Margot Clement, MBA,RE/MAX for All in Graz.

Verbücherungszahlen in den Bezirken: neun unter den Vorjahreswerten

Von den 13 Auswertungsbezirken der Steiermark (inkl. Graz) erreichten nur vier die Vorjahresmengen. Die Lichtblicke waren – so die RE/MAX-Experten – Hartberg-Fürstenfeld mit 173 Verbücherungen (+3,6 %), Murtal mit 144 und einem neuen Höchstwert (+6,7 %) und Voitsberg mit 125 (+4,2 %), dem drittbesten Wert bisher. Die anderen Bezirke verzeichneten Rückgänge: Leibnitz um -11 auf 215, Liezen um -6 auf 182, Bruck-Mürzzuschlag um -20 auf 166 Einfamilienhauskäufe. Dem Bezirk Südoststeiermark fehlen -26 auf die Vorjahresmenge (-17,3 %) ¬– der größte Einbruch unter allen Bezirken. Deutschlandsberg wiederum beklagt -17 und kam auf 122, Weiz auf 121 (-7), Leoben 112 (-5). Murau mit 28 Einfamilienhäusern lag um -2 unter dem Zehnjahresschnitt, aber um -19 unter dem Rekordvorjahr.

Preissprung Stadt zu Land: ein Einfamilienhaus

Auch die teuren Ecken der Steiermark sind im Bundesvergleich relativ günstig. Die Stadt Graz findet sich laut RE/MAX-ImmoSpiegel bei den Einfamilienhauspreisen im österreichweiten Bezirksranking außerhalb Wiens auf Platz 16, Graz-Umgebung auf dem 30., Liezen – drittplatziert im Bundesland mit 241.256 Euro (+14,0 %) - an der 44. Stelle der Bundesliste und Leibnitz, die steirische Nummer vier, mit 226.191 Euro auf dem 49. Bundesrang. Der Preisunterschied zwischen der Landeshauptstadt und Liezen als erstem „echten“ Flächenbezirk ohne Graz-Einfluss beträgt 171.280 Euro. Dafür bekommt man in fünf steirischen Bezirken mehr als ein ganzes Einfamilienhaus.

Preissprung Stadt zu Land: ein Einfamilienhaus

Weiz überschritt erstmals die 200.000er Grenze pro Einfamilienhaus. 201.133 Euro sind um +4,6 % mehr als 2019 und in der Steiermark der fünfte Rang. Murau folgte mit 190.496 Euro (+9,1 %). Deutschlandsberg ist als einer von zwei Bezirken preislich hinter 2019 zurückgeblieben: 182.609 Euro (-7,2 %). Auch in Voitsberg haben die Preise für Einfamilienhäuser angezogen, nämlich um +6,0 % auf 173.280 Euro. Murtal kam auf 163.789 Euro (+9,0 %) und Bruck-Mürzzuschlag auf 160.126 Euro (+2,5 %). Stark aufgeholt hat der Bezirk Südoststeiermark mit einer Steigerung von +10,7 %, dem vierthöchsten im Bundesland, auf 159.397 Euro. In Hartberg-Fürstenfeld lagen die Preise bei 156.293 (+5,5 %). Nach einem Ausreißer 2019 kam Leoben nur auf sein zweitbestes Preisergebnis. 147.244 Euro bedeuten -8,0 %. Somit haben sich bis auf Deutschlandsberg und Leoben in allen Bezirken die Einfamilienhauspreise erhöht, und zwar auf ein jeweils lokales Allzeithoch.

Hauptsache billig

Für Einfamilienhausinteressenten ohne spezielle Regionswünsche bietet sich ein Blick in die Liste der Preislimits für das untere Preisviertel an. Dort führt Leoben mit maximal 87.500 Euro für jedes vierte Einfamilienhaus. Auch in den Bezirken Hartberg-Fürstenfeld, Südoststeiermark, Bruck-Mürzzuschlag und Murtal blieben bei mehr als einem Viertel aller Einfamilienhäuser die Preise im fünfstelligen Bereich.

Gehobener Wohnkomfort zu gehobenen Preisen

Im gehobenen Qualitätssegment (oberstes Preisviertel) führen die Bezirke, die auch mit den Durchschnittspreisen voran liegen: In der Landeshauptstadt wurde erstmals für jedes vierte Eigenheim mehr als eine halbe Mio. Euro bezahlt (510.000 Euro, +13,3 %), in Graz-Umgebung 366.000 Euro (+9,3 %) und in Liezen 310.000 Euro (+3,6 %). Bis auf Leoben lagen die Mindestpriese für gehobenen Wohnkomfort in allen Bezirken auf einem neuen Höchststand.

Weitere Details zum Einfamlienhausmarkt in der Steiermark
 

Anzahl der Verbücherungen so gering wie schon lange nicht

Zwei Jahre Jubelmeldungen mit über 2.200 neu verbücherten Einfamilienhäusern und die Steiermark in Atemdistanz. Das war der oberösterreichische Einfamilienhausmarkt 2018 und 2019. 2020 sank der Verkauf von Einfamilienhäusern in Oberösterreich auf das Niveau vor 2015 zurück. In allen fünf Jahren dazwischen war mehr los. Ein Minus von -10,9 % führte zu 1.961 Verbücherungen und einem steirischen Vorsprung von 137 Einheiten (2019: nur zehn). Rang drei unter den Bundesländern bleibt sicher gewahrt, Kärnten hätte über 800 Verbücherungen aufzuholen. 586 Mio. Euro waren die verbücherten Einfamilienhäuser in Oberösterreich den Käufern wert, nur um -1,4 % weniger als 2019. Das bedeutet laut RE/MAX ImmoSpiegel Platz zwei hinter Niederösterreich und 77 Mio. Euro vor den Steirern.

Einfamilienhauspreise in Oberösterreich: plus 26.000 Euro

Oberösterreichs Einfamilienhauspreise sind die teuersten unter den billigen Bundesländern. Die drei westlichen Bundesländer und Wien liegen über einer halben Million Euro. Oberösterreichs Preise für Einfamilienhäuser arbeiten sich aber schrittweise Richtung 300.000er-Grenze. 281.953 Euro nach 255.989 Euro im Jahr 2019 sind um +10,1 % mehr und den RE/MAX-Experten zufolge in der Bundesländerpreisliste der Medianwert. Auf fünf Jahre gerechnet bedeutet das ein Plus von +41,7 % und auf zehn Jahre +79,2 %, beide Male wieder der fünfte Rang von neun.

Braunau erstmals mit den meisten Verkäufen

Mit 218 Einfamilienhaus-Verbücherungen schaffte der Bezirk am Inn 2020 den Sprung an die Spitze im Oberösterreich-Ranking. Eine gute Ausgangsposition 2019 (Rang drei) und wesentlich geringere Rückgänge als in den meisten anderen Bezirken (-6,0 %) machten es möglich. „Wie nahezu überall ist die Nachfrage viel höher als zuvor. Bei uns im Innviertel ist das Angebot vergleichbar mit der Vergangenheit, aber zu wenig für die Gegenwart“ sagt Ing. Christian Haidinger, MBA, RE/MAX Innova, Braunau-Ried-Mattighofen. „Glücklicherweise haben wir DAVE, das digitale Angebotsverfahren, ohne dem könnten wir eine faire und transparente Käuferfindung weder für Verkäufer und schon gar nicht für die Interessenten garantieren.“ Linz-Land, 2019 noch vorne, fehlten -19,8 % an Objekten, somit mit 206 Einfamilienhauskäufe auf Platz zwei. Wels (Stadt + Land) kam auf 204, auch hier ein Rückgang um -13,9 %. Nach den Top-Drei eine große Lücke: Gmunden folgte erst mit 163 Einheiten und einem Rückgang von -9,9 %. Urfahr-Umgebung zeigte, dass es auch anders geht: 151 Einfamilienhauskaufabschlüsse sind mehr als je zuvor und um +2,7 % mehr als 2019. Vöcklabruck dagegen fehlte laut den RE/MAX-Experten fast jedes vierte Einfamilienhaus in der 2020er Verkaufsstatistik im Vergleich zu 2019: 148 Eigenheime. Die -24,1 % sind der zweitgrößte prozentuelle Rückgang im Bundesland.

Ried prozentuell an der Spitze

Steyr (Stadt + Land) realisierte auch nur sein neuntbestes Ergebnis seit 2010. 120 Einheiten waren um -22,1 % weniger als 2019. Ried dagegen konnte nach einem mittelmäßigen 2019er Jahr 2020 +18 Einheiten drauflegen. Das stellt noch lange keinen neuen regionalen Rekord dar, aber 112 sind um +19,1 % mehr als zuletzt, und dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge die stärkste prozentuelle Steigerung im Bundesland. Nach Grieskirchen mit 105 (-13,9 %), folgt Rohrbach mit 100 Einfamilienhausverträgen. Dies ist insofern beachtlich, weil es das drittbeste Ergebnis nach 2018 und 2016 ist, ex aequo mit 2012 und vor allem um +5,3 % über dem Wert von 2019 liegt. Freistadt fehlten mit 89 Einheiten -8,2 % auf das Rekordergebnis 2019, Kirchdorf mit 85 sogar -24,8 % auf den Höchstwert von 2019. Perg ist mit 72 Verkäufen (-2,7 %) dagegen noch relativ glimpflich davongekommen. Schärding liegt mit 70 Käufen um -9,1 % zurück. Die Landeshauptstadt Linz hält mit 66 Einfamilienhaus-Verbücherungen das Niveau der letzten sechs Jahre und setzt gegenüber 2019 noch einen Kaufakt drauf. Eferding reiht sich wiederum in die Liste der Bezirke ein, die schon mehr Einfamilienhausgeschäfte gesehen haben: 52 Stück sind um -9 Einheiten oder -14,8 % weniger als 2019.

Einfamilienhauspreise: 15 neue Höchststände und ein Rückgang

Die Einfamilienhauspreise in Oberösterreich haben 2020 angeschoben wie noch nie in den letzten zehn Jahren, die Bandbreite reicht von minus 4 % bis plus 25 %. Mit einer einzigen Ausnahme noch nie dagewesene Preise. Linz spielt wie die meisten Landeshauptstädte in einer eigenen Liga. 461.789 Euro sind um +7,9 % mehr als 2019. Damit erreicht Linz als viertteuerste Landeshauptstadt den 12. „Bezirks“-Rang außerhalb von Wien.

Seebezirke legen massiv zu

Die beiden Seenbezirke haben enorm zugelegt und sind beim Preis-Ranking auf dem Podest: Gmunden mit 345.609 Euro (+14,9 %) und Vöcklabruck mit 334.392 Euro (+14,6 %). Linz-Land, 2019 die Nummer zwei, findet sich mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 331.542 Euro auf Rang vier. Wels (Stadt + Land) kommt auf 317.385 Euro (+10,2 %) und Urfahr-Umgebung auf 312.204 Euro (+14,8 %). Vöcklabruck, Wels und Urfahr übrigens erstmals jenseits der 300.000-Euro-Grenze.

Über und unter der Viertelmillion

Mit 271.617 Euro (+3,3 %) liegt Eferding dem Bundesland-Durchschnitt am nächsten. In Steyr (Stadt + Land) sind die Einfamilienhauspreise um +13,5 % auf 257.280 Euro gestiegen, in Braunau um +5,9 % auf 252.993 Euro, beide erstmals über einer Viertelmillion. Im Bezirk Freistadt erhöhten sich die Einfamilienpreise um +17,4 % auf 246.876 Euro, in Kirchdorf um +12,2 % auf 241.779 Euro. Ried verzeichnete den höchsten Zuwachs bei den Einfamilienhauspreisen, nämlich um +47.808 Euro oder +25,5 % auf 235.637 Euro. Grieskirchen hielt sich preislich mit 235.220 Euro (+14,2 %) ganz in der Nähe, ebenso Perg mit 233.931 Euro. Perg allerdings verzeichnete 2018 (+2,9 %) und 2019 (+3,9 %) schon höhere Verkaufspreise. Bleiben noch Schärding und Rohrbach, beide mit Verkaufspreisen unter der 200.000-Euro-Grenze: Schärding mit 193.333 Euro (+2,4 %) und Rohrbach mit 182.829 Euro und einem Plus von 22,5 %. Vier oberösterreichische Bezirke verzeichneten dem RE/MAX-ImmoSpiegel nach 2020 Preissprünge um mehr als +40.000 Euro, vier weitere um mehr als +30.000 Euro. Das trieb den Bezirksschnitt auf +25.964 Euro nach oben. „Die Besinnung auf den Wert des Wohnens – dank Corona – ist ein Teil der Preissteigerung, aber auch der bauliche und technische Gegenwert der 2020 verkauften Häuser ist ein ganz anderer als noch vor fünf oder zehn Jahren. Bausubstanz, Energieaufwand, Größe, Heizungsanlage, das alles ist oft nicht mehr vergleichbar“, relativiert der Sachverständige Haidinger die Teuerung.

Einfamilienhäuschen statt Sanierungssacherl

Wer als Städter im Zentralraum von einem alten Bauernsacherl träumt und erkannt hat, dass das Angebot seinen Wunsch einen Traum bleiben lässt, der könnte alternativ über ein realisierbares, kostengünstiges Einfamilienhaus in einem preiswerten Bezirk nachdenken. Empfehlenswerte Destinationen: Im Bezirk Perg war 2020 jedes vierte Einfamilienhaus unter 132.500 Euro zu haben, in Rohrbach unter 116.410 Euro und in Schärding sogar unter 106.375 Euro.

Die teuersten Ecken im gehobenen Segment

Die teuersten Ecken finden sich im RE/MAX-ImmoSpiegel in und um Linz und in den Seenbezirken. Jeder vierte Einfamilienhauskäufer bezahlte in Linz mehr als 567.500 Euro, im Bezirk Gmunden mindestens 465.850 Euro und in Urfahr-Umgebung 422.500 Euro oder mehr. Auch Vöcklabruck mit 415.606 Euro und Wels (Stadt + Land) mit 411.750 Euro, finden sich im gehobenen Segment noch jenseits der 400.000er Grenze.

Weitere Details zum Einfamlienhausmarkt in Oberösterreich
 

Verkaufswert auf Höchststand

Kärnten ist als Einfamilienhäusermarkt allein auf weiter Flur: Zum nächstgrößeren, Oberösterreich, fehlt den Kärntnern 73 %. Dem nächstkleineren, Burgenland, fehlt dagegen noch 57 % zur Größe Kärntens. 1.132 Eigenheime wurden 2020 im Süden des Bundesgebiets an neue Eigentümer übergeben, um -6,4 % weniger als 2019 und um -4,6 % weniger als 2018. Damit war der Rückgang im Vergleich zu den meisten anderen Bundesländern relativ moderat und auch regional die Entwicklung höchst unterschiedlich. Dem Gesamtverkaufswert hat dies den Berechnungen der RE/MAX-Experten zufolge nicht wirklich geschadet: Mit 283 Mio. Euro ein neuer Höchststand, um +6,7 % höher als 2019. Über rund +18 Mio. Euro mehr als 2019 durften sich die Kärntner Einfamilienhausverkäufer freuen – der dritthöchste Transaktionswertzuwachs unter den Bundesländern.

Preise wieder über der Steiermark

Mit 224.880 Euro sind 2020 die Kärntner Einfamilienhäuser im Gegensatz zu 2019 um +3.398 Euro teurer als jene in der Steiermark und um -3.461 Euro günstiger als jene in Niederösterreich. Auf jeden Fall sind sie auch um +22.073 Euro teurer als in Kärnten im Jahr 2019. Sowohl im Fünfjahres- als auch im Zehnjahresvergleich bleibt Kärnten mit +36,1 % und +52,1 % unter dem Bundesdurchschnitt.

Villach Nummer eins trotz zweitstärkstem Rückgang

Der Auswertungsbezirk Villach, bestehend aus der Stadt Villach und dem Bezirk Villach-Land, führt die Kärntner Landesliste der Einfamilienhaus-Verbüchungen 2020 mit 204 Einträgen an, und zwar trotz eines Rückgangs von -37 Einheiten (-15,4 %). Spittal/Drau folgt mit 178 und einem Zuwachs von +16 (+9,9 %). Klagenfurt-Land auf Rang drei mit 160 Käufen und dem stärksten Einbruch im Bundesland (-15,8 %). Wolfsberg erreichte mit 133 neuen Eigenheimbesitzern wieder den Höchststand von 2018 (+3,1 %), der Landeshauptstadt fehlten dagegen mit 117 Einfamilienhäusern -10,0 % auf das Ergebnis von 2019. „Die Rückgänge sind“, so Ing. Dietmar Knapp von RE/MAX My Home in Klagenfurt „leicht erklärt. Nach dem ersten Lockdown entstand ein erhöhtes Bedürfnis nach Sicherheit, die Immobilienbesitz bieten kann. Wesentlich mehr Interessenten wollten kaufen. Gleichzeitig begannen Verkäufer den geplanten Verkaufstermin hinauszuschieben, um das Ende der Krise abzuwarten. Damit waren zwar mehr Interessenten – im Einfamilienhausbereich um mindestens die Hälfte mehr – unterwegs, aber gleichzeitig weniger Objekte verfügbar.“ St.Veit/Glan kam auf 115 Käufe und ein Minus von -11,5 %. Feldkirchen mit 92 Einfamilienhaus-Verbücherungen feierte entgegen dem Trend ein Plus von +8,2 % und so einen neuen lokalen Rekord. Auch Hermagor setzte auf den Höchststand von 2018 noch eines drauf. 42 statt bisher 41 Häuser im Verbücherungszeitraum 2020. Somit haben fünf Bezirke gegenüber 2019 verloren und vier dazugewonnen.

Ausnahme Völkermarkt

Fast alle Kärntner Bezirke sahen 2020 steigende Einfamilienhauspreise, laut RE/MAX-ImmoSpiegel im Durchschnitt um +22.073 Euro. Mit für eine Landeshauptstadt äußerst günstigen Preisen startet Klagenfurt das Kärntner Einfamilienhaus-Preisranking: 287.059 Euro sind der 34. Bezirksplatz außerhalb Wiens und günstiger als in St. Pölten ohne See, wenngleich um +12,5 % über dem 2019er-Niveau. Exakt dieselbe Preissteigerungsquote gilt auch für Klagenfurt-Land. Dort stiegen die Preise für ein Einfamilienhaus auf 262.728 Euro. Villach folgte mit 259.402 Euro und dem höchsten Kärntner Preisauftrieb, nämlich +18,4 %. 241.581 Euro verzeichnete Feldkirchen (+14,9 %) und 216.855 Euro und damit erstmals jenseits der 200er-Marke Spittal/Drau (+16,0 %).

Unter 200.000 Euro

Neue Wolfsberger Einfamilienhauseigentümer bezahlten 2020 typischerweise 188.484 Euro (+6,3 %), jene in Hermagor 180.931 Euro (+14,8 %). Alle sieben bisher genannten Bezirkspreise sind in der Höhe dort noch nie dagewesen. Völkermarkt bildet insofern eine Ausnahme, weil die Einfamilienhauspreise 2019 höher waren als 2020 – mit 173.748 Euro fehlen -4,2 %. Auch St. Veit verzeichnete schon früher höhere Preise (2018), jedoch gegenüber 2019 eine steigende Tendenz. 2020 lag der Einfamilienhauspreis im Durchschnitt bei 162.893 Euro und damit günstiger als in allen anderen Kärntner Bezirken. Generell erwartet Knapp, dass in spätestens einem halben Jahr das Angebot wieder steigen wird, weil die Zögerer die eintretende Normalisierung sehen „und weil bereits jetzt erste Anzeichen erkennbar sind, dass Objekte auf den Markt kommen werden, da sie aus finanziellen Überlegungen abgegeben werden müssen.“

Die billigsten Einfamilienhäuser Kärntens

Jedes vierte Einfamilienhaus im Bezirk St. Veit kostete 2020 dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge weniger als 96.000 Euro. Auch Hermagor mit maximal 100.639 Euro und Völkermarkt mit höchstens 110.000 Euro für jedes vierte Eigenheim sind noch echte Spardestinationen und waren 2020 in dieser Preiskategorie sogar noch günstiger als 2019.

 

Gute Lagen, gute Ausstattung und gute Preise

 

Am oberen Preisende, dem oberen Preisviertel führt diesmal Klagenfurt-Stadt mit 360.000 Euro vor Klagenfurt-Land mit 348.875 Euro. Ungewöhnlich dicht gedrängt die weiteren Bezirke im gehobenen Segment: Villach mit 346.250 Euro und Feldkirchen mit 340.625 Euro. Mit etwas Abstand kommt dann Spittal (300.000 Euro) und wieder mit Abstand Wolfsberg mit 250.000 Euro.

 

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Derzeit der stabilste Einfamilienhausmarkt Österreichs

Während im Bundesdurchschnitt die Mengen um über -10 % zurückgegangen sind, hat sich der Markt im Burgenland beinahe unverändert gehalten: Mit 720 Verbücherungen liegt die pannonische Verkaufsstatistik 2020 ganze zehn Eigenheime hinter 2019 zurück. Nur in den Jahren 2019, 2018 und 2016 wurden mehr Einfamilienhäuser gehandelt. Auch die fünfte Position im Bundesländerranking blieb erhalten.

 

Gesamtumsatz in neuen Höhen

 

124 Mio. Euro sind ein neuer burgenländischer Jahresumsatzrekord für Einfamilienhäuser und +12,0 % die zweithöchste Steigerungsrate hinter Tirol. In fünf Jahren betrug das Wachstum – höher als in allen anderen Bundesländern – plus 38,1 %, in zehn Jahren +81,5 %.

 

Preissteigerung auf All-Time-High

 

Die Preisentwicklung der burgenländischen Einfamilienhäuser zeigt den dritthöchsten prozentuellen Anstieg unter den neun Bundesländern: +13,4 %, übertroffen nur von Wien und Tirol. Die Einfamilienhauspreise im Burgenland erreichten damit einen neue lokalen Rekordwert. 159.294 Euro sind als durchschnittlicher Eigenheimpreis nach den Berechnungen der RE/MAX-Experten dennoch die billigsten im Bundesvergleich. Im Bezirksranking würde das Platz 72 von 85 außerhalb Wiens bedeuten. Im Fünfjahresvergleich stiegen die Einfamilienhauspreise im Burgenland um +37,1 % - exakt dem Österreich-Durchschnitt. Im Zehnjahresvergleich erkennt man den Unterschied Burgenland zu Gesamtösterreich erst auf den zweiten Blick: +67,3 % im Burgenland, +67,8 % im Bund.

 

Mattersburg und Neusiedl retten die Verkaufsstatistik

 

Der Bezirk Mattersburg legte +13,1 % zum mittelmäßigen Jahr 2019 zu und beendete das Jahr 2020 mit 95 Verbücherungen. Der Bezirk Neusiedl erreichte mit +11,2 % und 119 Verkäufen das zweitbeste Ergebnis nach 2018. Eisenstadt (Stadt, Umgebung und Rust) lag um -1,4 % hinter dem Spitzenwert von 2019, 2018 und 2016 zurück: 139 Einfamilienhauskäufe statt dreimal 141. Jennersdorf, mit 52 Verkäufen der kleinste burgenländische Bezirk im Einfamilienhaus-Ranking, fehlten -3,7 % auf das Vorjahr. Güssing mit 89 Verkäufen lag im Jahresvergleich um -6,3 % zurück und Oberpullendorf mit 108 um -6,9 %. Oberwart verzeichnete den höchsten prozentuellen Rückgang: -11,3 % auf 118 Einheiten.

 

Neusiedl und Mattersburg erstmals über 200.000 Euro

 

Während Eisenstadt (inkl. Umgebung + Rust) mit +0,3 % quasi nur symbolhaft Preispflege betrieb und mit 204.018 Euro nur um +669 Euro zulegte, herrschte 2020 in den Bezirken Neusiedl und Mattersburg eine ganz andere Dynamik: Beide ließen nach den RE/MAX-Analysen die 200.000-Euro-Schwelle hinter sich. Neusiedl mit 225.790 Euro pro Einfamilienhaus und einem Plus von 15,5 % und Mattersburg mit 201.206 Euro und einem Aufschwung um sagenhafte +29,9 % zu 2019 oder +13,7 % zum bisherigen Höchstwert aus 2018. „Der Bezirk Neusiedl wird immer mehr zum Anziehungspunkt für Bewohner der Hauptstädte“, erklärt Roswitha Knebelreiter, RE/MAX P&I, Neusiedl-Bruck-Eisenstadt- Mattersburg. „Sportbegeisterte Wiener kommen und kaufen wegen dem See, gebildete und vermögende Bewohner von Bratislava wegen ihrer Kinder und dem hochgelobten österreichischen Schulsystem und wirtschaftlich erfolgreiche Budapester wegen der finanziellen Sicherheit in Österreich. Insofern ist der Bezirk Neusiedl einfach nahe und seebedingt besonders attraktiv. Möglicherweise war im Jahr 2020 auch ein größeres Vertrauen in das österreichische Pandemiemanagement als in den Herkunftsländern ein zusätzlicher Antrieb, bei uns zu investieren“, so die Immobilienexpertin. Die Käufer in Jennersdorf bezahlten pro Einfamilienhaus durchschnittlich 143.363 Euro (+14,2 %), jene in Güssing 124.940 Euro (+13,5 %). Die Preise in Oberwart und Oberpullendorf lagen 2020 wie 2019 beinahe gleichauf: Oberwart mit 105.734 Euro (+5,1 %) und Oberpullendorf mit 105.628 Euro (+5,3 %). Einig waren sich die burgenländischen Bezirke insofern, als alle im Preis gestiegen sind, und zwar zu neuen absoluten Höchstwerten - dies zeichnet nur zwei weitere Bundesländer aus.

 

Besonders günstig

 

Auch im preiswertesten Bundesland kann man die niedrigsten Preise des unteren Preisviertels suchen. Man findet sie im Bezirk Oberwart, dort wurde 2020 jedes vierte Haus um weniger als 55.000 Euro verkauft. In Oberpullendorf lag dieser Wert unter 59.750 Euro und in Güssing unter 60.000 Euro.

 

Besonders schön

 

Die Einfamilienhäuser mit der besten Ausstattung und in den besten Lagen fanden sich, den Mindestpreisen des oberen Preisviertels nach, in Neusiedl: Jedes vierte Einfamilienhaus um mehr als 299.500 Euro. Die Überraschung im gehobenen Segment liefert Mattersburg mit 298.016 Euro, noch vor Eisenstadt mit 277.500 Euro.

 

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Größtes Umsatzwachstum, Innsbrucker Preise gehen durch die Decke Höchste Preissteigerung der Flächenbundesländer / der Bundesländer außer Wien

Wenngleich der Mengenrückgang bei den Tiroler Einfamilienhaus-Verbücherungen nur -3,5 % betrug, sind 615 Einheiten dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge nur das fünftbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Da hilft auch wenig, dass sieben Bundesländer höhere Rückgänge zu verzeichnen hatten.

Im Ranking seit 2016 unverändert

Im Bundesländerranking ergibt das seit 2016 bei der Menge der Eigenheim-Verbücherungen den sechsten Platz und beim Wert in beide Richtungen (noch) mit ausreichend Abstand den vierten. Möglicherweise ändert sich dies jedoch schon bald, denn wenn der Anstieg des Tiroler Transaktionswerts 2021 nur gut die Hälfte dessen von 2020 beträgt, liegt Tirol wie schon 2015 umsatzmäßig vor der Steiermark.

65 Mio. Euro mehr

471 Mio. Euro spülten die Tiroler Einfamilienhausverkäufe in die Kassen der ehemaligen Eigentümer, um +16,1 % mehr als 2019, trotz geringerer Verkaufszahlen. So spektakulär der Zuwachs im Vorjahresvergleich erscheint: 2018 lag der Gesamtumsatz an Einfamilienhauskäufen sogar noch um eine halbe Million Euro höher. Nichtsdestotrotz das zweitbeste Resultat bisher.

Stabile Preise: waren einmal, aber nur kurz

Die gute Nachricht aus 2019 für alle Hauskäufer, dass in Tirol stabile Preise vorliegen, wurde von einer neuen Realität überholt: +16,7 % Wertzuwachs treiben nach der 2019er Verschnaufpause den typischen Tiroler Einfamilienhauspreis 2020 in bisher unerreichte Höhen: im Durchschnitt 587.148 Euro pro verbüchertem Einfamilienhaus, den RE/MAX-Experten zufolge um mehr als +83.000 Euro mehr als 2019 bzw. 2018. Dass in keinem anderen Flächenbundesland eine höhere Preissteigerung zu finden ist, lässt sich erahnen. Dass dieser Wertzuwachs aufgeteilt auf zwei Jahre noch immer 2020 zum zweithöchsten Preisauftrieb in Euro gereicht hätte, wird doch erstaunen. Im Fünfjahresvergleich liegt Tirol mit +56,0 % an vierter Stelle im Bundesländervergleich, im Zehnjahresvergleich mit +106,7 % an dritter. Aufgrund des Tiroler Preisauftriebs ist der Abstand zum Bundesdurchschnitt in neue Höhen gestiegen: 2,1 Durchschnittshäuser in Österreich muss man nach den RE/MAX-Berechnungen verkaufen, um sich eines in Tirol leisten zu können. Umgekehrt würden Tiroler Aussiedler um den Verkaufspreis ihres Einfamilienhauses im Burgenland 3,7 Einfamilienhäuser erhalten, von der zig-kilometerweiten Fernsicht in jede Richtung ganz zu schweigen.

Bezirke: Innsbruck-Land und Osttirol verkaufen mehr

In Innsbruck-Land wurden – so der RE/MAX-ImmoSpiegel – 156 Einfamilienhäuser für neue Eigentümer verbüchert. Nach 2019 – dem schwächsten Ergebnis der letzten zehn Jahre – war 2020 immerhin das drittbeste bisher mit einem Plus von 27,9 %. Nur 2017 und 2018 wurde mehr verkauft. Auch der Bezirk Lienz konnte die Anzahl der verbücherten Einfamilienhäuser steigern: 61 Einheiten sind um +13,0 % mehr als 2019 und das zweitbeste Resultat bisher. Kitzbühel als zweitwichtigster Einfamilienhausbezirk musste einen Rückgang um -6,3 % einstecken und mit 104 Verkäufen vorliebnehmen. 2018 waren es auch schon einmal 139 gewesen. Landeck fehlten mit 27 Verkäufen -2 auf 2019 (-6,9 %), der Stadt Innsbruck mit 22 Einheiten -3 (-12,0 %) und Schwaz mit 63 Verkäufen -11 (-14,9 %). Kufstein verzeichnete 96 Einfamilienhauskäufe, um -15,0 % weniger als 2019 und um -40 Stück weniger als 2015. Reutte lag mit seinen 30 Häusern -8 Einheiten oder -21,1 % zurück. Imst, das nach einem Rekordjahr 2019 wieder fast exakt auf die Mengen von 2016 - 2018 landet, beklagt mit 56 Verbücherungen denselben prozentuellen Rückgang wie Reutte.
Aufgrund der massiven Mengeneinbrüche sind in Schwaz, Kufstein, Reutte und Imst auch die Gesamtumsätze hinter jenen von 2019 zurückgeblieben – zwischen -1,4 % und -12,1 %. Sie konnten auch nicht von den Preissteigerungen aufgefangen werden.

Innsbruck von 800.000 Euro auf 1,2 Mio. Euro in nur einem Jahr

Wie gewohnt sind die Kitzbüheler Bezirkspreise die höchsten in Österreich und mit 1.598.441 Euro im Durchschnitt um rund +271.000 Euro oder +20,4 % wertvoller als 2019 und immer noch um rund +200.000 Euro (+14,3 %) teuer als 2018. Den Vogel hat allerdings die Landeshauptstadt abgeschossen: Trotz aller statistischer Vorsicht wegen der geringen Menge muss man den Trend in Innsbruck als spektakulär bezeichnen: Ohnedies war Innsbruck schon seit 2013 die teuerste Einfamilienhaus-Landeshauptstadt Österreichs. 2020 aber ist der Durchschnittspreis noch einmal um mehr als die Hälfte (+52,5 %) nach oben geschossen, von 806.017 Euro auf 1.228.811 Euro. „Die Verkäufe von Einfamilienhäusern in Innsbruck an Eigennutzer sind zurückgegangen und jene an Bauträger haben sich mehr als verdoppelt. Diese errichten vor allem in schönen Lagen mehrgeschossige Wohnhausanlagen, die wiederum am oberen Ende der Preisskala zu finden sein werden“, erklärt KommR Arno Wimmer, RE/MAX Immoreal in Innsbruck. „Die Kaufpreise der Eigennutzer endeten meist bei einer Million Euro, jene der Bauträger – auch aufgrund der Grundstücksgröße – mitunter auch erst weit über dem doppelten Betrag.“ In den Jahren 2010 bis 2017 waren die Kufsteiner Einfamilienhäuser nur 2013 einmal teurer als jene in Innsbruck-Land. Seit 2018 liegt allerdings Kufstein vorne und der Preisabstand zum Landeshauptstadt-Umland steigt von Jahr zu Jahr, von +7.407 Euro über +30.138 Euro auf mittlerweile +59.535 Euro. In absoluten Zahlen heißt das laut RE/MAX ImmoSpiegel: 548.420 Euro für ein Kufsteiner Haus und 488.437 Euro für ein Einfamilienhaus in Innsbruck-Land. Die Ursache liegt in den unterschiedlichen Preissteigerungen: Kufstein +16,2 % und Innsbruck-Land +10,7 %. Die Schwazer Einfamilienhauspreise lagen 2020 bei 460.437 Euro, somit um +13,7 % über jenen von 2019. Im Bezirk Reutte lagen sie 2019 erstmals über 300.000 Euro, 2020 über 400.000 Euro. In den letzten fünf Jahren haben sie sich so gut wie verdoppelt (+98,4 %). Aktueller Stand: 409.938 Euro für ein Haus im Außerfern. In Imst bezahlten die Einfamilienhauskäufer 393.095 Euro, um +18,9 % mehr als 2019. In Landeck betrug die Wertsteigerung +19,0 % auf 376.280 Euro. Auch Lienz, das 2019 einen Preisrückgang von -5.737 Euro zu verzeichnen hatte, legte um +15,0 % zu: Plus 37.707 Euro auf 288.576 Euro. Somit sind ausnahmslos in allen Tiroler Bezirken die Einfamilienhauspreise nach oben gegangen und zum Leidwesen der Käufer, aber zur Freude der bisherigen Eigentümer ausnahmslos auf einem neuen Rekordwert.

Schöne Lage + schöne Ausstattung = besonderer Preis

Die Preise des oberen Preisviertels für Tiroler Einfamilienhäuser sind absolut wie prozentuell schneller gestiegen als der Durchschnittspreis, nämlich um +19,6 %. Der Einfluss der Landeshauptstadt ist aufgrund der geringen Menge begrenzt. Jedoch schlagen +32,8 % im mengenstarken Bezirk Kitzbühel und mindestens (!) 2,45 Mio. Euro für jedes vierte Einfamilienhaus gehörig durch. Die Erklärung liefert Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium in Kitzbühel: „Auch wenn aufgrund der Reisebeschränkungen die Immobiliengeschäfte mit ausländischen Kunden komplizierter zu administrieren waren, die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im gehobenen Preissegment als nutzbares Anlageobjekt für vermögende Interessenten ist 2020 quasi explodiert. Je besser die Lage, je besser die Ausstattung, desto größer war der Nachfrageüberhang. Das gilt sowohl in und um die Stadt Kitzbühel als auch für St. Johann/T. oder die Gegend um den Pillersee.“ Quasi im Tirol-Durchschnitt stieg der Eintrittspreis zum gehobenen Segment im Bezirk Innsbruck-Land (703.750 Euro, +19,6 %). Die weiteren Mindestpreise für das obere Preisquartil waren in Kufstein bei 695.875 Euro, in Schwaz bei 611.500 Euro, in Reutte bei 577.500 Euro. In Imst lagen sie bei 524.250 Euro, in Landeck bei 472.500 Euro und in Lienz bei 400.000 Euro. Typischerweise sind die Mindestpreise für das obere Preisviertel im Jahresabstand um +123.450 Euro gestiegen und damit um mehr als doppelt so viel wie in den anderen Bundesländern.

Tirol für Einfamilienhaus-Einsteiger

Wer in Tirol ein günstiges Einfamilienhaus sucht, dem sei Osttirol empfohlen. 159.000 Euro sind nur +19.000 Euro über dem Bundesschnitt für die Obergrenze des unteren Viertels bei Einfamilienhauspreisen, aber um mehr als -77.000 Euro billiger als in Landeck und erst recht um mehr als -110.000 Euro günstiger als in Reutte oder Innsbruck-Land.

Fünf Jahre zurück

In den letzten fünf Jahren sind die Tiroler Einfamilienhauspreise laut RE/MAX-ImmoSpiegel um beinahe die Hälfte (+48,7 %) gestiegen. Spitzenreiter im aktuellen Fünfjahresvergleich: Reutte +98,4 % vor Kufstein +80,4 %.

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weniger Verkäufe, höhere Preissteigerungen

Siebenmal wurden seit 2010 mehr Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg verbüchert als 2020. Auf den Höchststand von 2018 fehlt ein Fünftel (-19,6 %), auf 2019 fehlen jedoch nur -3,6 %. Damit belegt Salzburg in der Bundesländer-Mengenstatistik den siebten Rang. Der Transaktionswert der Salzburger Einfamilienhäuser stieg nach dem Einbruch 2019 wieder um +5,7 %. Zum Rekordwert von 2018 besteht allerdings noch eine Differenz von -4,7 %. Dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge waren die 2020 verbücherten Einfamilienhäuser 289 Mio. Euro wert – Platz fünf unter den Bundesländern, knapp vor Kärnten und Wien.

Mehr als eine halbe Million Euro

Mit 514.093 Euro kostete auch das typische Salzburger Einfamilienhaus 2020 erstmals mehr als eine halbe Million Euro – dritter Platz außerhalb Wiens. Die im Bundesvergleich moderaten +7,5 % bedeuten aber dennoch +35.827 Euro mehr und damit auch die dritthöchste absolute Steigerung außerhalb Wiens. „Uns fällt auf, die Kunden schätzen wieder mehr das Landleben, denn in Corona-Zeiten leidet die Wohnqualität in den Zentren stärker als im Grünen“, bemerkt Hans Maurer von RE/MAX Spirit in St. Johann/P. „Das kommt der Nachfrage nach Einfamilienhäusern am Stadtrand und in Landgemeinden zugute. Und, je besser die Infrastruktur, desto höher die Anzahl der Interessenten.“

Bezirke: Stadt und Lungau legen zu

Im Flachgau registrierten die RE/MAX-Experten 175 Einfamilienhausverkäufe im Jahr 2020, um einen weniger als 2019, um -24 zu 2018 und um -34 weniger als 2010. Der Pinzgau, traditionell bei Einfamilienhäusern die Nummer zwei, hat von 116 Verkäufen 2019 auf 89 abgebaut, mehr als alle anderen Bezirke Salzburgs. Das war die geringste Handelsmenge seit 2010 und nur gut die Hälfte (54 %) des Spitzenjahres 2015. Die Stadt kam auf 80 Verbücherungen, um +9 mehr als 2019, aber auch nur das fünftbeste Resultat seit 2010. Der Pongau beklagt den zweitstärksten Rückgang (-16) auf 75 Eigenheime. 114 waren es noch 2018. Der Tennengau mit 44 Verkäufen hatte seit 2010 nur 2016 weniger Verkaufsbewegungen gesehen, nämlich 43. Aber der Lungau, sonst immer abgeschlagen, realisierte einen historischen lokalen Höchststand und schließt mit 43 Verbücherungen unmittelbar an.

Stadt und Flachgau im nächsten Hunderterschritt

Für Einfamilienhäuser in der Landeshauptstadt, 2019 noch um durchschnittlich 708.949 Euro verkauft, wurden 2020 typischerweise 827.997 Euro bezahlt – plus 16,8 % oder plus 119.048 Euro. Im Bezirk Salzburg-Umgebung, 2019 noch mit 493.656 Euro pro Einfamilienhaus dabei, lag der Eigenheimpreis 2020 bei 558.609 Euro – um +64.953 Euro mehr (+13,2 %). Im Pinzgau fielen die Preise: Ausgehend von 396.693 Euro (2018) über eine Preisexplosion auf 537.002 Euro (2019) wieder zurück auf 462.416 Euro (2020). Zell/See ist somit der einzige Salzburger Bezirk ohne Preissteigerung zum Vorjahr. Mit 427.632 Euro (+19,6 %) hatte der Pongau nach den Analysen der RE/MAX-Experten und mit 409.001 Euro der Tennengau (+4,3 %) erstmals die 400.000er Grenze hinter sich gelassen. Tamsweg steigerte sich um +6,6 % zu 2019 auf 244.708 Euro, blieb jedoch preislich hinter den Werten von 2018, 2017 und 2011 zurück.

In fünf Jahren hinter Vorarlberg

Von den Flächenbundesländern liegt nur Vorarlberg beim Fünfjahresvergleich über der Salzburger Teuerung von +49,8 %. Im Zehnjahresvergleich kommt noch Tirol dazu. Salzburg landete mit beinahe einer Verdopplung der Einfamilienhauspreise (+98,2 %) auf dem dritten Podestplatz außerhalb Wiens.

Wo Salzburg am günstigsten und am teuersten ist

Erwartungsgemäß wurden die günstigsten Einfamilienhäuser im Lungau gehandelt, jedes vierte um weniger als 162.000 Euro, gefolgt vom Tennengau mit 210.000 Euro. Für Einfamilienhäuser im gehobenen Segment bezahlte jeder vierte neue Eigentümer in der Stadt 1,05 Mio. Euro, im Flachgau 697.500 Euro und im Tennengau 626.000 Euro.

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Wieder weniger Verkäufe und wieder neue Höchstpreise

Während sich 2019 im Zehnjahresrückblick auf den Vorarlberger Einfamilienhausmarkt noch zwei Jahre mit geringeren Verkaufszahlen gefunden haben, war dies 2020 nicht mehr der Fall. 363 Verbücherungen sind so wenig wie noch nie im RE/MAX-ImmoSpiegel: Um -15,4 % weniger als 2019 und um -30,1 % weniger als im Rekordjahr 2015. Kleiner Trost: Der Rückgang in Wien sorgt dafür, dass die rote Laterne in der Bundeshauptstadt bleibt.

Auch Millionen fehlen

Auch die Gesamtumsatzzahlen sind rückläufig, zwar nur um -0,7 % zu 2019, aber um -11,2 % zu 2018 und das entspricht beinahe -26 Mio. Euro. Mit 204 Mio. Euro Einfamilienhaus-Verkaufswert bleibt der Vorarlberger Markt laut RE/MAX ImmoSpiegel mit seinem bisher drittbesten Ergebnis auf Rang acht unter den Bundesländern.

Erstmals über 500.000 Euro

Die zweithöchste Preissteigerung außerhalb Wiens, nämlich +58.752 Euro versetzte Vorarlberg (wie zeitgleich auch Salzburg) in eine Preisklasse mit Tirol. Im Durchschnitt 526.342 Euro Kaufpreis pro Einfamilienhaus bezahlten die neuen Eigentümer im Ländle, den zweithöchsten außerhalb Wiens und somit um +12,6 % mehr als 2019, um +73,7 % mehr als 2015 und um +116,9 % mehr als 2010.

Bezirke:Alemannische Solidarität

Alle vier Vorarlberger Bezirke lagen dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge 2020 hinter den Vorjahresverbücherungszahlen zurück: Dornbirn mit 103 um -8,0 %, Feldkirch mit 98 um -18,3 %, Bregenz mit 90 um -18,2 % und Bludenz mit 72 um -12,2 %. Sie schafften im besten Fall das achtbeste Resultat seit 2010 (Bludenz, Feldkirch), im schlechtesten Fall ist es das allerschlechteste (Bregenz). Auch bei der Preisentwicklung waren sich die Vorarlberger einig:

Viermal neuer Rekord

Bludenz verzeichnete mit +4,4 % die geringste Preissteigerung unter den vier Bezirken auf 417.664 Euro. Dahinter folgt Feldkirch mit +5,9 % Preissteigerung auf 492.818 Euro Durchschnittspreis pro Einfamilienhaus. Dornbirn, 2019 ganz vorne, legte 2020 um +13,0 % auf 589.892 Euro zu. Und im Bezirk Bregenz kostete ein Einfamilienhaus im Schnitt um +128.035 Euro mehr als ein Jahr zuvor: 599.052 Euro oder +27,2 %. Im Durchschnittspreis-Ranking der Bezirke außerhalb Wiens landete Bregenz den RE/MAX-Experten zufolge auf Rang vier hinter Kitzbühel, den Landeshauptstädten Innsbruck und Salzburg, Dornbirn unverändert auf Platz fünf, Feldkirch auf Rang acht, und Bludenz noch immer auf dem fünfzehnten. „Vorarlberg generell, aber vor allem die Landeshauptstadt und die „Hofsteig“-Gemeinden Hard, Lauterach, Wolfurt, Schwarzach Bildstein und Buch bieten alle Zutaten für enorm hohe Immobilienpreise: die Seenähe und damit den enormen Freizeitwert, ein Kulturangebot sondergleichen, eine extrem günstige Verkehrslage, dazu Platzmangel und jede Menge Industrie-Weltmarktführer und Hidden Champions, die enorme Wirtschaftsleistung und Kaufkraft produzieren“, resümiert Reinhard Götze, RE/MAX Immowest, Vorarlberg.

Billige Einfamilienhäuser in Vorarlberg?

Selbst im preisgünstigsten Bezirk, in Bludenz, kosteten drei von vier Einfamilienhäusern mehr als 317.500 Euro, ein Viertel dementsprechend weniger. In keinem anderen Bundesland war die Obergrenze zum unteren Preisviertel nur annähernd so hoch – Wien ausgenommen. Diese Grenze lag in Feldkirch bei 350.000 Euro, in Dornbirn bei 425.000 Euro und in Bregenz bei 442.500 Euro - also in Preisgegenden, bei denen in anderen Bezirken bereits das obere Preisviertel beginnt.

Das gehobene Segment an Einfamilienhäusern

Begann 2020 den RE/MAX-Analysen zufolge in Bludenz bei 530.000 Euro, in Feldkirch bei 600.000 Euro, in Bregenz bei 711.250 Euro und Dornbirn bei 725.000 Euro. Jeweils ein Viertel aller in den Bezirken gehandelten Einfamilienhäuser waren den neuen Eigentümern mehr als diese Mindestpreise wert. Die durchschnittliche Preissteigerung in diesem Segment lag bei +9,2 %.

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Einfamilienhausmarkt schrumpft und Preise explodieren förmlich

Nach sechs Jahren mit mehr als 400 Einfamilienhaus-Verbücherungen fiel die Bundeshauptstadt auf 351 zurück. Das sind laut den RE/MAX-Experten um -67 oder -16,0 % weniger als 2019, gleichzeitig um -292 weniger als 2011 und um -16 mehr als 2013 und die geringste Anzahl unter allen neun Bundesländern. Mit 268 Mio. Euro schrumpfte der Wiener Einfamilienhausmarkt um -6,5 % und brachte das viertstärkste bisherige Ergebnis, denn die Jahre 2017 bis 2019 waren um bis zu +17,0 % stärker. Der Gesamtverkaufswert sank um -27 Mio. Euro auf 286 Mio. Euro, was mit dem typischen Verkaufspreis zusammenhängt. Er ist ruckartig nach oben gegangen, stärker als überall sonst. Plus 18,1 % ergeben einen Sprung um +103.858 Euro auf 678.908 Euro, den höchsten Wert unter allen Bundesländern und den vierthöchsten in der Bezirks- und Städteliste hinter Kitzbühel, Innsbruck und Salzburg. Die Großstadt Wien ist von mehrgeschossigen Wohnbauten in Form von Mehrparteienhäuser und Zinshäusern mit Wohnungen geprägt. Nur in wenigen Stadtrandbezirken finden nennenswerte Einfamilienhausverkäufe statt. Die wichtigsten drei Bezirke mit Einfamilienhaus-Bewegungen waren 2020 dem RE/MAX ImmoSpiegel nach Donaustadt (97 Verbücherungen; -19,8 %) Floridsdorf (53; -22,1 %) und Liesing (51; -25,0 %). Dahinter sammelten sich noch Penzing (36; -29,4 %) und Hietzing (31; +/-0,0 %), Hernals als einzige nennenswerte Wachstumsausnahme (23; +53,3 %) und Döbling (21; -8,7 %). Der Rest verteilte sich auf sechs weitere Bezirke.

Luxusbleibe oder Baugrund

„Die Pandemie hat den Menschen gezeigt, wie wertvoll große Freiflächen, wie große Balkone, Terrassen und vor allem Gärten sind, insbesondere für Familien mit kleinen Kindern“, sagt Rudolf Ley, RE/MAX DCI Donaustadt. „Nicht alle, aber mehr als in der Vergangenheit, drängen hinaus ins Grüne, an den Stadtrand und ins Umland. Das Angebot wird nicht größer, im Gegenteil, und das sieht man an der Preisentwicklung.“ „Viele erkennen nun auch, dass eine Investition in eine bessere Wohnumgebung nicht nur angenehm, sondern auch krisensicher ist“, meint Stefan Bouvier, RE/MAX -Living in Liesing. „Einfamilienhäuser als Traumwohnsituation und die einmaligen Finanzierungsmöglichkeiten schaffen die Grundlage für die enorme Nachfrage und damit den Preisdruck.“ Wie bei den Wohnungen entscheidet vor allem der Standtort über den Preis: In Wien-Donaustadt kostete ein Einfamilienhaus typischerweise 568.101 Euro (+22,4 %), in Liesing 610.760 Euro (+12,3 %) und Floridsdorf 668.416 Euro (+21,3 %). In ähnlichen Höhen bewegten sich die Käufer in Penzing mit 576.698 Euro (+13,9 %), jedoch in Hietzing bei 838.890 Euro (+6,6 %). Aufgrund der geringeren Fallzahl sind die typischen Preise in Hernals (886.586 Euro) und Döbling (1,62 Mio. Euro) stärker von Einzelwerten abhängig. Johanna Prosenik, RE/MAX First in Hietzing, sieht die Preisentwicklung der Einfamilienhäuser in den Nobelbezirken ohnedies ziemlich objektunabhängig. „Der Wert des Einfamilienhauses wird vom Grundstück bestimmt. Sobald es für einen Bauträger groß genug ist – das beginnt mitunter schon bei 1.000 m² – und die Bebauungsklasse eine entsprechende Kubatur zulässt, werden die Grundstückspreise dann auf zehn, zwölf Neubauwohnungen aufgeteilt, wo vorher ein Einfamilienhaus stand.“ Im Fünfjahresvergleich haben die Einfamilienhauspreise in Wien um +53,1 % angezogen, im Vorjahr lag der Wert noch bei moderaten +34,9 %. Im Zehnjahresvergleich war der Wertanstieg +109,7 %. Beide Preistrends 2020 wurden nur in Vorarlberg überboten.

Weitere Details zum Einfamlienhausmarkt in Wien
 

Sichere Zahlen aus dem Grundbuch

Die Basis für die verlässlichsten verfügbaren Immobilien-Marktdaten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von der IMMOunited GmbH, den Experten für Immobiliendaten, in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert werden. Nur diese Kombination erfüllt die drei wesentlichen Kriterien für sichere, valide Daten: - Lückenlose Erfassung aller Verkäufe und nicht nur eines verzerrten Teils - Tatsächliche Verkäufe statt angebotener Immobilien - Tatsächliche Verkaufspreise statt Angebotspreise

 

„Vollständige Transaktionsdatensätze generiert IMMOunited vor allem durch die Erfassung von Immobilienkaufverträgen aus dem Grundbuch sowie durch Ergänzungen wie historisch erfasste Nutzwertgutachten, Zusatzinfos aus vorangegangenen Immobilieninseraten, Flächen- und Gebäudeinformationen aus dem österreichischen Grundstücksverzeichnis und Flächenwidmungen. All diese Daten ergeben wertvolle Informationen für Partnerunternehmen und den Immobilienmarkt“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH
 

Bild:  Geschäftsführung RE/MAX Austria, Reg.Dir. Bernhard Reikersdorfer, MBA, Abdruck honorarfrei, © schwarz-koenig
 

Bildtext: „Im letzten Jahr sind die Preise für Einfamilienhäuser aufgrund des besonders stark rückläufigen Angebots und der außerordentlich guten Nachfrage deutlich gestiegen. Der vermehrte – sicherlich auch pandemiegetriebene – Wunsch nach einem Haus mit eigenem Grün, war besonders stark ausgeprägt“, erklärt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA. „Die tendenziell bessere Qualität der auf den Markt kommenden Einfamilienhäuser und die steigenden Grundstückspreise sind sicherlich auch mitverantwortlich für die spürbaren Preissteigerungen der letzten Jahre,“ sagt Reikersdorfer.
 

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