RE/MAX Commercial Group setzt auf City-Consulting

Beitrag vom 22.02.2017 | Autor: Stefan Krejci

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Städte benötigen einen Plan: Sieben Thesen zur Hebung der Attraktivität von Innenstädten

Die RE/MAX Commercial Group bietet ab sofort den österreichischen Städten auch Consulting an. Mit RE/MAX City-Consulting werden sowohl die öffentlichen Entscheidungsträger als auch die Wirtschaftstreibenden in den Städten angesprochen. Ziel ist es, den Entscheidungsträgern – insbesondere in den österreichischen Bezirksstädten – neue Ansätze zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte zu bieten.

Österreichische und internationale Sichtweise

Aufgrund unseres Know-hows und der sehr guten Kontakte wissen wir, was im innerstädtischen Bereich funktioniert“, erklärt Stefan Krejci, geschäftsführender Gesellschafter der RE/MAX Commercial Group, zumal RE/MAX nicht nur eine österreichische Sichtweise, sondern auch eine internationale Expertise in das City-Consulting einbringt.“

Handel im Umbruch

Standen im Jahr 2013 in Österreich noch ca. 14,4 Mio. m2 Verkaufsfläche zur Verfügung, so waren es 2015 nur mehr 13,8 Mio. m2. Aktuell weist Österreich mit einem Anteil von 1,7 m² Verkaufsfläche pro Einwohner einen Spitzenwert in Europa auf; lt. Schätzungen wird dieser im Jahr 2020 auf 1,5 m²/Einwohner oder 12,3 Million Quadratmeter Gesamtverkaufsfläche zurückgehen. „Der Handel durchlebt aktuell eine seiner größten Veränderungsphasen, doch diese bieten auch für Innenstädte interessante Chancen“, erklärt Krejci.

„Simples Stadtmarketing wird nicht mehr ausreichen“

Gerade die Innenstädte benötigen neben den bereits gesetzten rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem einen Plan, wie sie auf die derzeitigen Veränderungen reagieren können“, erläutert Krejci. „Nur so kann es gelingen, dass Stadtzentren auch zukünftig ihre Rolle als Mittelpunkt einer Stadt behalten, oder wieder zurückerobern. Dieser Plan muss dann auch konsequent und professionell umgesetzt werden. Denn simples Stadtmarketing im Sinne von klassischer Werbung und Eventorganisation wird nicht mehr ausreichen.“

Von der Analyse zum Konzept bis zur Umsetzung

Konkret startet RE/MAX Commercial mit der Analyse der Liegenschaften und ihrer aktuellen Nutzung, bewertet die Zukunftsträchtigkeit der Nutzungsform und das aktuelle Potential. Dazu werden alternative Nutzungsformen, z.B. durch mögliche Umwidmungen, Flächen-Zusammenlegungen, Umbauten erarbeitet und deren Potential in Hinblick auf die Attraktivität für Handel, Büro, Dienstleistung und Wohnen und für Konsumenten gegenübergestellt. Ergänzend betrachtet RE/MAX Commercial die Aufenthaltsqualität der öffentlichen Räume und die Möglichkeiten, diese Räume, Straßen und Plätze attraktiver, interessanter und lebenswerter zu gestalten. Mit diesem Gesamtkonzept geht RE/MAX RCG in die Umsetzung, leitet Verhandlungen mit Eigentümern und Nutzern, bis hinein in die Immobilienprojektentwicklung und in Kooperation mit RE/MAX-Immobilienprofis vor Ort in die Ansiedlung von neuen Nutzern und Bewohnern.

Sieben Thesen für die Innenstadtbelebung.

Um die Immobilienbesitzer und -benutzer in den Innenstädten und die Stadtverwaltungen in der Innenstadt-Belebung zu unterstützen, hat RE/MAX Commercial sieben Thesen zusammengestellt:

These 1: Eine Handelsfläche muss keine Handelsfläche bleiben

Nicht jede Verkaufsfläche wird auch zukünftig eine Verkaufsfläche bleiben. „Alternative und innovative Immobiliennutzungen sind für die Stadtpolitik und die jeweiligen Immobilieneigentümer daher ein Gebot der Stunde“, erklärt Krejci. „Wichtig ist die Erarbeitung eines gemeinsamen Planes – am besten in Zusammenarbeit mit Immobilienprofis, denn derzeit bedeutet regionale Stadtentwicklung in der Praxis oft eine Kombination aus Politik, freiwilligen Dorf- und Stadterneuerungsvereinen und vielleicht noch Raum- und Verkehrsplanern.“ Ganz selten sind Handels- und/oder Immobilienprofis in diese Entwicklung eingebunden, das aber „ist „entscheidend, denn sonst kommt die Sicht der Nutzer und der Immobilienwirtschaft, also der Eigentümer, Mieter, Entwickler, Vermittler“, laut Krejci, „oft zu kurz“.  Als Konsequenzen resultieren dann oft unnötige Schwierigkeiten im laufenden Betrieb und somit zwangsläufig längere Leerstandszeiten, geringere Frequenzen und letztlich auch höhere Kosten.

These 2: Immobiliennutzer und im speziellen Händler stellen hohe Anforderungen an Lage und Objekte.

Daher haben sich Immobilieneigentümer damit auseinanderzusetzen, wie sie diese Anforderungen in wirtschaftlich vertretbaren Rahmen erfüllen können. Baukostenzuschüsse, Umsatzmieten oder kürzere Laufzeiten bei Mietverträgen sind Themen, mit denen sich ein Eigentümer beschäftigen muss. „Das bedeutet, dass Vermieter immer mehr am wirtschaftlichen Risiko des Mieters teilnehmen. Diese Situation ist in vielen Einkaufszentren heute bereits gelebte Praxis, mit der man sich arrangiert hat. Mit dieser neuen Realität werden sich auch innerstädtische Vermieter immer mehr auseinandersetzen müssen“, führt Stefan Krejci aus.

Für die Politik bedeutet dies aber auch eine ganz neue Verantwortung, denn sowohl Hauseigentümer als auch Nutzer brauchen stabile Rahmenbedingungen. Nachträgliche oder kurzfristige Änderungen der Straßenführungen, überhastet eingeführte Fußgängerzonen, häufige oder langwierige Grabungsarbeiten für Leitungen, erhöhte Parktarife, Reduzierung der Stellplätze etc. können schwere negative Folgen haben. Selbst die stärkste Einkaufsstraße Österreichs, die Mariahilfer Straße in Wien, ist in Teilen durch die politisch motivierte Fußgängerzone unter Druck geraten. „Diese Straße hat aber die Kraft, wieder gestärkt herauszukommen – schwächere Straßenzüge kann eine solche Einführung aber unwiederbringlich zerstören“, warnt der Experte. Die Politik muss also stabile, langfristige und planbare Rahmenbedingung schaffen und dabei auf die Bedürfnisse von Mietern und Eigentümer eingehen.

These 3: Die Aufenthaltsqualität einer Stadt ist der Schlüssel.

Egal ob die SCS, das Donauzentrum, die Plus City oder das huma eleven – erfolgreiche Einkaufszentren investieren in die Aufenthaltsqualität enorme Summen, um sich fit für die Zukunft zu machen. Auch Fachmarktzentren stehen diesem Trend um nichts nach, wie die Eröffnungen des ELI in Liezen oder das Hatric in Hartberg 2016 eindrucksvoll bewiesen haben. „Städte können und müssen von dieser Entwicklung lernen“, stellt Stefan Krejci klar. „Menschen gehen heute nicht mehr nur einkaufen. Viele verbinden damit heute auch soziale Erfahrungen, Freizeit- und Unterhaltungserlebnisse. Am Ende des Tages geht es darum, dass auch Städte wieder in der Lage sind, Gründe zu liefern, sich in ihnen aufzuhalten – und das laufend. Somit werden regionale Strukturen, die nur auf Bedarfsbefriedigung, sprich auf die Erledigung des täglichen Einkaufs ausgelegt sind, im Laufe der Zeit immer mehr unter Druck kommen. Deshalb ist es für die Erhaltung von regionalen Strukturen wichtig, dass das Stadtzentrum wieder mehr zu einem Mehrzweckbereich wird. Ein Bereich, wo man gerne seine Zeit verbringt und zu dem man selber auch gerne wieder zurückkehrt.“

Laut der Studie „Zukunftsvision des Einkaufens in einer digitalen Welt“ (Portland Design 2015) ist die Vielseitigkeit von Einkaufszielen (61 %) der Hauptgrund der Kundenanziehungskraft, gefolgt vom Standort (48 %) und der Gastronomie (38 %) und noch vor Elementen wie Toiletten und Kundenservice. Hier kommt auch der Gastronomie eine sehr hohe Bedeutung zu, sie ist für Konsumenten ein wesentlicher Grund, sich länger im Stadtkern aufzuhalten. Dabei empfehlen die Immobilienexperten hier vermehrt auf Qualität und Vielfalt zu achten.

„So wichtig Imbiss-Stände, Gebraucht-Handy- oder Ein-Euro-Shops im Handelsleben sind, so groß ist die Gefahr, dass eine zu große Konzentration derartiger Geschäfte negativ auf die Attraktivität einer Straße, eines Platzes wirkt. Da muss eine Stadt wirklich aufpassen, nicht ganz schnell ein Schmuddel-Image zu bekommen“, warnt der RE/MAX Experte, „denn die Aufwertung eines Raumes braucht mehr. Architektonische Ansätze oder eine „Geschichte“ sind unter anderem mögliche Denkansätze.“

These 4: Digitalisierung – Der Handel ist massiv von diesem Trend betroffen, für Kunden ergeben sich durch die völlig neuen Technologien bisher undenkbare Möglichkeiten.

Für Kunden ist das Handy heute die wichtigste Informationsquelle. Laut Accenture (2014) sind „Millenials“, also Menschen, die zwischen 1980 – 1995 geboren wurden, die größte zukünftige Konsumentengruppe, die, in der digitalen Welt aufgewachsen, kaum Probleme damit haben, ihre Daten zu teilen. Dafür wollen sie aber auch eine entsprechende Leistung in Form von einem maßgeschneiderten Angebot erhalten.

Laut Portland Design fordern Millenials einen kundenzentrierten Einkauf. Das bedeutet, sie erwarten den besten Kundenservice und die beste Einkaufserfahrung – und zwar online und offline. Millenials erwarten außerdem einen personalisierten Einkauf. Serien E-Mails und die berühmte „Ein Angebot für Alle-Mentalität“ hat ausgedient.

Der personalisierte Einkauf ist ein Bedürfnis, das heute technisch gelöst wird und aus dem Internet bekannt ist. Doch der stationäre Handel konnte das schon viel früher. „Damals wusste halt der Schuhverkäufer den Namen und Stil des Kunden, der Kellner wusste, welcher Kaffee getrunken wird – leider haben das viele Händler heute verlernt – doch darin liegt auch eine große Chance für den stationären Handel, vor allem dann, wenn er es schafft, einen reibungslosen Übergang zwischen online und offline herzustellen. Viele Städte, aber auch kleinere Händler und Dienstleistungsbetriebe sind dabei noch nicht ausreichend vorbereitet. So sind Breitbandanschlüsse für Handelsflächen heute eine „Lebensader“ oder auch kostenfreies WLAN wird von Kunden gefordert, aber von den Händlern oft nicht bereitgestellt. Und, um noch einen Schritt weiter zu gehen: Welche Innenstadt bietet heute eine zentral gesteuerte Abwicklung einer „Click and Collect“ Abholstation?“, fragt der RE/MAX Experte.

These 5: Flächenoptimierungen im Handel sind Chancen für Innenstädte

Flächenoptimierungen, also die Anpassung des Standortes oder der Geschäftsgröße auf aktuelle und zukünftige Bedürfnisse, sind für jeden zukunftsorientierten Händler ein Gebot der Stunde. Städte mit einem Gesamtkonzept, mit einer Geschichte und mit der Bereitschaft, gemeinsam mit Hauseigentümern neue Wege zu gehen, haben Möglichkeiten von diesem Trend zu profitieren. „Städte und Gewerbeflächen-Vermieter mit einem Masterplan werden von Mietern als professionelle Partner wahrgenommen“, erklärt Krejci und ergänzt: „Dadurch wird es gelingen, neue Mieter (Shops, Büros, Wohnungen etc.) in die Stadt zu bringen oder bestehende von der Peripherie in die Stadt zurückzuholen. Es kann zukünftig wieder einen gesünderen Mix zwischen gewachsenen Standorten und Einkaufs- und Fachmarktzentren geben und zwar dann, wenn Innenstädte mit mehr Selbstvertrauen und mehr Geschlossenheit ihre Profile schärfen und laufend verbessern.“

These 6: Innenstadtbelebung bedeutet Nachhaltigkeit.

Stadtzentren waren seit jeher Zentren des gemeinschaftlichen Lebens. Durch einen Wildwuchs an Handels-, Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten auf der grünen Wiese wurde dieser jahrhundertelange Trend in den letzten Jahrzehnten umgekehrt – und dies mit oft negativen Auswirkungen auf Stadtkerne. In diesen muss die Infrastruktur (Straßen, Gehwege, Schneeräumung, Kanalsysteme, Straßenbeleuchtung, etc.) in Schuss gehalten werden, während sie auf der „Grünen Wiese“ neu geschaffen worden ist und ebenfalls betreut werden muss. Von einem entsprechenden Flächenverbrauch an „Grünen Wiesen“ ganz zu schweigen.

„Dieser Gedanke ist auch aufgrund der Bodenknappheit ganz wesentlich und sollte für die Politik ein zentrales Handlungsmotiv sein, nicht nur in Bezug auf den Handel, sondern auf jede Nutzungsform von Immobilien, insbesondere im Wohnbau“, ist Stefan Krejci überzeugt. Geänderte Bauklassen, rasche Behördenverfahren und eine Verschlankung der Bebauungsnormen sind hier wesentliche Hebel.

These 7: Anreizpolitik überdenken.

Stadtkerne und Ortszentren sind Treffpunkte für Menschen und sollen einen Raum schaffen, an dem diese nicht nur ihre Bedürfnisse befriedigen können, sondern auch gerne ihre Zeit verbringen.

Daher sind Ortskerne Teil unserer Alltagskultur, die lebendig zu halten und gegebenenfalls wiederzubeleben sind. Und dafür ist wohl ein völlig neues Fördersystem für die Ortskernbelebung notwendig. „Es ist daher wichtig, diesem öffentlichen Raum, der viele wesentliche Funktionen in gesellschaftlicher, wirtschaftlicher, touristischer und künstlerischer/architektonischer Form erfüllt, eine der Kultur oder der Landwirtschaft gleichgestellte Bedeutung zu geben,“ schlägt Stefan Krejci vor. Dabei geht es jedoch für die Politik nicht ausschließlich um allfällige Förderkonzepte oder Förderbeträge, sondern auch darum, für einen professionellen Transfer bei Know-how und eine laufende Entwicklung des eigenen Innenstadtkonzeptes zu sorgen. So sollten sich Regionen und Städte darüber Gedanken machen, wie eine optimale, den jeweiligen Bedürfnissen von unterschiedlichen Immobiliennutzern angepasste Förderpolitik aussehen kann. Oder welche Unterstützungen lokale Händler in Bezug auf die Digitalisierung benötigen können.

„Es gibt so viele Möglichkeiten hier unterstützend einzugreifen“, ist sich Stefan Krejci sicher. „Warum nicht über Förderungen für modernen Ladenbau ähnlich der Wohnbauförderung nachdenken oder nach Wegen suchen, einem bemühten regionalen Gastronomen mit besonderem Gastro-Konzept auf seinem Weg durch kommunale Bürgschaften zu unterstützen?“

Über die RE/MAX Commercial Group:

Die RE/MAX Commercial Group ist der gewerbliche Immobilienspezialist innerhalb des RE/MAX Netzwerk, das mit über 110 Büros und mehr als 500 Maklern in jeder Region in Österreich vertreten ist. Durch die enge Kooperation mit den lokalen Büros und dem gebündelten gewerblichen Immobilien Know-how der RCG entsteht für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle der Inspiration und Synergie-Effekte und die Möglichkeit der Zusammenarbeit.

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