Immobilienmarkt 2017: Preise in Ballungszentren steigen spürbar

Beitrag vom 03.01.2017

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RE/MAX steigerte 2016 Honorar-Umsatz um beinahe 10%

Der RE/MAX-Immobilien-Zukunfts-Index sagt in Österreich für 2017 ein leicht steigendes Immobilienangebot, eine deutlich steigende Nachfrage und in Summe steigende Preise voraus.

RE/MAX in Österreich 2016:

Markt-Erwartungen für 2017: Immobilienmarkt bleibt interessant

Der RE/MAX Immobilien-Zukunfts-Index, die aggregierte Expertise von rund 540 Immobilien-Experten in ganz Österreich, prognostiziert:

Wien, 3. Jänner 2017 – 2016 hat einen neuen Rekord an Immobilien-Verkäufen in Österreich gebracht. Rund 120.000 Immobilien-Verkäufe wurden im Jahr 2016 verbüchert. Die endgültigen Zahlen wird der RE/MAX ImmoSpiegel im März 2017 präsentieren.

Das durchwegs gute Immobilienangebot, die nach wie vor sehr gute Nachfrage, die fehlenden alternativen Geldanlagemöglichkeiten und das weiterhin niedrige Zinsniveau haben dazu geführt, dass das Rekordjahr 2015 im Jahr 2016 nochmals deutlich übertroffen wurde“, so Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.

RE/MAX: 2016 erfolgreichstes Jahr – deutlich über 2015

RE/MAX, die Nummer 1 in der Immobilienvermittlung in Österreich, hat das tolle Ergebnis des Vorjahres nochmals um +9,3% übertroffen. „Wir freuen uns natürlich außerordentlich über die Umsatzsteigerung im vergangenen Jahr, das ist nicht selbstverständlich. Neben der tollen Arbeit der RE/MAX Kolleginnen und Kollegen in den jeweiligen Regionen sind vor allem die flächendeckende Präsenz, die im RE/MAX-Netzwerk gelebten Werte wie Transparenz, permanente Weiterbildung und Kooperation und die starke, bekannte Marke wesentliche Erfolgsbausteine. In den letzten Jahren wurde aber auch der Bereich Digitalisierung immer wichtiger. Es freut mich ganz besonders, dass wir auch in diesem Bereich eine Vorreiterrolle in der Branche einnehmen – Stichwort Facebook, Twitter, Youtube, 360°-Bilder, 3D-Rundgänge, myremax.at u.v.m. Wir werden weiter mitgestalten und von dieser Entwicklung profitieren“, so Reikersdorfer weiter.

Die deutlichsten Umsatzsteigerungen im RE/MAX-Netzwerk gab es 2016 in den Bundesländern Salzburg (+33,5%), Tirol (+16,2%), Niederösterreich (+14,3%), Oberösterreich (+11,2%) und Wien (+10,1%).

Für das Jahr 2017 ist neben der Steigerung der Marktanteile im Bereich der Wohnimmobilien und der Expansion des Netzwerkes mit weiteren Standorten und Maklern der verstärkte Fokus auf Gewerbeimmobilien ein klar definiertes Ziel. „Wir haben 2016 umfangreiche Aktivitäten gesetzt und damit beste Voraussetzungen geschaffen, um auch gut gerüstet und optimistisch ins Jahr 2017 gehen zu können. Wir freuen uns jedenfalls auf ein spannendes Jahr“, erläutert Reikersdorfer.

Prognose 2017: Kaum zu glauben, aber es soll noch rasanter werden!

Die 540 RE/MAX-Experten erwarten für 2017 weitere, nicht spektakuläre, aber trotzdem deutlich spürbare Anstiege bei Angebot und Nachfrage: +4,1% mehr Immobilien-Suchende und +2,6% mehr Häuser, Wohnungen und Grundstücke am Markt. Das soll in Summe einen Preisanstieg von +3,9% mit sich bringen.

„Immobilientyp, Gegend, Ortsgröße und Preissegment bestimmen die spezifische Entwicklung. Sie sind je nach Kombination unterschiedlich. Darum haben wir wieder die 17 wichtigsten Kombinationen aus Lage und Immobilientyp separat nach Angebot, Nachfrage, Preis und Bundesland analysiert“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, RE/MAX Austria Managing Director. „Im Großen und Ganzen erwarten die RE/MAX-Experten nach einem Jahr der Beruhigung wieder eine weitere Dynamisierung des Marktes. Mehr Objekte, deutlich mehr Nachfrage, mehr Bewegung und weiter steigende Preise.“

Trends differieren in unterschiedlichen Preissegmenten

Im oberen Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage um -2,2%, das Angebot steigt leicht mit +1,6% und der Immobilien-Preis sinkt um -0,4%. „Die Prognose für Immobilien der gehobenen Preisklasse ist immer noch verhalten, aber deutlich besser als vor einem Jahr. Das heißt, die Preiskurve ist noch negativ, dreht aber deutlich in Richtung positiv“, erläutert Nenning.

Im mittleren Preissegment steigt die Immobilien-Nachfrage mit +4,0% und ist damit um über 2 Prozentpunkte über der Vorjahreserwartung.
Das Immobilienangebot im Mittelpreis-Segment steigt um +2,4% und liegt damit knapp über den Erwartungen für 2016. Die Preise im mittleren Segment werden um +3,4% anziehen. Damit ist der Preistrend im Mittelpreis-Segment um 2,7 Prozentpunkte positiver als in der Vorschau für 2016.

Im unteren Immobilien-Preissegment zieht die Nachfrage massiv um +9,0% an. Das sind um 2 weitere Prozentpunkte mehr als die Prognose für 2016. Das Angebot im unteren Segment soll jedoch nur um +0,8% steigen, also eine geringere Steigerung als von 2015 auf 2016.
Die Preiserwartungen liegen angesichts des Nachfrage-Schubs bei +5,1% und damit um mehr als 2 Prozentpunkte über der Erwartung für 2016.

„Der Markt für hochwertige Immobilien wird 2017 – sofern es sich nicht um ausgesprochene Luxusimmobilien handelt – leichter zu bearbeiten sein als noch 2016, jedoch weiterhin herausfordernd bleiben. Hingegen ist im unteren Immobilien-Preissegment viel mehr Nachfrage, aber unvermindert viel zu wenig Angebot vorhanden. Daher werden genau in diesem Bereich weiterhin die Preise signifikant anziehen, mit allen möglichen sozialen Konsequenzen“, folgert Nenning.

Lage und Objekttyp entscheiden
Mietwohnungen in Top-Lagen: größte Nachfrage

Auch für 2017 erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten – wie in den Vorjahren – die größte Nachfrage bei Mietwohnungen in zentraler Lage (+7,6%). Das ist mehr als bei allen anderen Immobilientypen und noch um eine Spur über dem Vorjahr.
Das Mietwohnungs-Angebot wird in zentralen Lagen um +2,5% und die frei zu vereinbarenden Mietzinse um +4,1% steigen, minimal mehr als von 2015 auf 2016.

Eigentumswohnungen in Top-Lagen: mehr Wert-Zuwachs

Bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen steigt die Nachfrage um +7,2%; immerhin +1,4% mehr als für 2016. Das Angebot zentral gelegener Eigentumswohnungen wächst um +1,2%. Das ist erheblich weniger, als nachgefragt wird, und der Zuwachs liegt leicht über dem Niveau von 2016. Damit fällt die Erwartung eines Preisanstieges für Eigentumswohnungen in bester Lage mit +5,9% höher aus als noch für 2016. Von den klassischen Wohnimmobilien werden also voraussichtlich die innerstädtischen Eigentumswohnungen wie gehabt die höchsten Wertsteigerungen aller Immobilien-Kategorien verzeichnen.

Mietwohnungen am Stadtrand im Plus und am Land im Minus

Mietwohnungen am Stadtrand bleiben interessant. Sie werden um +2,6% geringfügig stärker nachgefragt als 2016. Auch das Angebot an Mietwohnungen wächst am Stadtrand um +2,3% und damit soll der Mietzins für frei zu vereinbarende Mieten dort moderat um +0,9% steigen. „Die Mietpreis-Steigerungen am Stadtrand, also im noch städtischen Bereich, werden sich in der Nähe der üblichen Inflationsrate bewegen“, so Nenning.

Mietwohnungen in Landgemeinden kämpfen traditionell mit einer schwächeren Nachfrage (-2,6%) und mehr Angebot (+1,0%). Diese Erwartungswerte für Mietwohnungen am Land sind schlechter als für 2016. Das wird den Neumietern mit einem niedrigeren Neuvermietungszins zu Gute kommen. Minus 2,0% erwarten die RE/MAX-Experten.

Eigentumswohnungen am Stadtrand und am Land: billiger

Für Eigentumswohnungen am Stadtrand wird mehr Nachfrage im Umfang von +2,5% erwartet. Das Wohnungsangebot für Eigentum wächst 2017 am Stadtrand um +2,0%, der Preis für Eigentumswohnungen soll um +2,6% anziehen. Bei Stadtrand-Eigentumswohnungen ist die Preiserwartung im Vergleich zur Vorjahreserwartung am meisten gestiegen.

Eigentumswohnungen in Landgemeinden werden 2017 weiter mit geringfügig weniger Nachfrage (-1,9%) zu kämpfen haben. Beim Angebot ist mit einem schwachen Plus von +0,8% zu rechnen und der Eigentumswohnungspreis am Land wird dementsprechend mit -1,3% dahinschwächeln, wenngleich auf einem höheren Niveau als vor einem Jahr.

„Wer die Mehrjahresvergleiche übereinanderlegt sieht, dass Wohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden zunehmend an Attraktivität gewinnen. Die hohen Preise in den Innenstädten, die Verbesserungen im öffentlichen Verkehr und manch verbesserte Anbindung an das hochrangige Straßennetz zeigen hier Wirkung“, meint Nenning.

Penthouses, Lofts und Maisonetten: langsam wieder im Kommen

Die sanfte, positive Trendwende bei Penthouses, Lofts und Maisonetten setzt sich nach Meinung der RE/MAX-Immobilien-Experten weiter fort: Die Talsohle ist wieder überwunden und Angebot und Preis stabilisieren sich bei +0,3% und +0,4%.

Einfamilienhäuser: stärker nachgefragt als jemals zuvor

Weiter an Attraktivität gewinnen Einfamilienhäuser am Stadtrand und am Land. Einfamilienhäuser sind ja nach wie vor die beliebteste Wohnform der ÖsterreicherInnen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird noch stärker nach oben gehen als 2016, nämlich um +4,8%. Das Einfamilienhausangebot wird allerdings nur um +0,8% zulegen, weniger als im Jahr zuvor. Damit wird der Preis für Einfamilienhäuser weiter anziehen. Die Erwartungshaltung der RE/MAX-Experten liegt bei einem Plus von +4,1%, das ist doppelt so viel wie ein Jahr zuvor. Dazu Nenning: „Einfamilienhausbesitzer, die ans Verkaufen denken, sollten diese positive Marktsituation beim Schopf packen. Die Kauflust, also die Nachfrage, ist auf einem historischen Höchststand, die Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer sind günstig – wer weiß, wie lange das so bleibt. Allerdings heißt das nicht, das deswegen ungerechtfertigte Phantasiepreise bezahlt werden. Schließlich ist der Immobilienmarkt ja doch ziemlich transparent und die Finanzierungsmöglichkeiten oft begrenzt.“

Baugrundstücke: sehr positiv

Auch Baugrundstücke verbessern sich weiter massiv in der Gunst der Immobilienkäufer. Sie zeigen hinter Miet- und Eigentumswohnungen in der Innenstadt die höchste Nachfrage-Steigerung. Erheblich mehr Interessenten (+5,8%) werden auf ein spürbar kleineres Angebot (-1,7%) treffen. Das wird die Preise im Schnitt um +6,1% nach oben treiben. Wie stark dieser Trend ist, zeigt auch der Vergleich: noch vor 2 Jahren war die Preis-Erwartung gerade einmal bei +1,9%. „Insbesondere Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung sind bei Anlegern sehr begehrt, aber sie sind nur selten am Markt“, erklärt Nenning, „schließlich versuchen die Kommunen, sich vor Zersiedelung und Infrastrukturkosten, die dann keiner nutzt, zu schützen.“

Land- und forstwirtschaftliche Flächen: moderat im Plus

Auch für Wiesen, Ackerland, Wald und Weingärten stehen die Vorzeichen günstiger als vor einem Jahr: Einer positiven Nachfrage nach land- und forstwirtschaftlichen Flächen (+0,6%) steht ein um -2,3% verringertes Angebot gegenüber. Das werden die Preise für Agrar-Flächen voraussichtlich mit +1,6% spüren.

Wohnobjekte in Einzellagen und Wochenendhäuser: nur an Piste oder See

Mehr Dynamik lässt auch der Markt für Wohnobjekte in Einzellagen erwarten: +2,5% mehr an Nachfrage, -0,1% beim Angebot und beim Preis für Einzellagen-Wohnimmobilien ein deutliches Plus von +3,1%.

„Der freie, unverbaubare Blick in die Alpen, von einem Südhang aus, ohne direkte Nachbarn, mit guter Infrastruktur nur wenige Autominuten entfernt, das ist der Wunschtraum von Vielen, die den Ausstieg aus dem Trubel suchen. Leider wird es in den allermeisten Fällen mangels Angebot beim Traum bleiben“, so Nenning.

Eine Alternative im Grünen können in manchen Fällen Wochenendhäuser darstellen. Sie werden in der Entwicklung weiterhin als wenig attraktiv betrachtet, allerdings als nicht mehr so unattraktiv wie noch vor einem Jahr. „Möglicherweise bahnt sich da langsam eine Renaissance der Wochenendhäuser an“, mutmaßt Nenning. Die Preisentwicklung zeigt für 2017 zwar noch auf -1,9%, aber der Rückgang war in den Vorjahren noch beinahe doppelt so hoch. „Möglicherweise sind wir der Talsohle der Wochenendhaus-Preise schon sehr nahe.“

Stadt- und Zinshäuser: weiter verhalten, aber besser als 2016

Die Stadt- und Zinshäuser erwarten als klassische Anlage-Immobilien für 2017 durchaus positive Impulse, positiver als in den beiden Vorjahren: Die Zinshaus-Nachfrage wird um +2,1% anziehen und das Angebot um -2,2% nachgeben. Das werden die Preise für Stadt- und Zinshäuser österreichweit mit +1,4% spüren.

Gewerbeimmobilien

Für Betriebsgrundstücke erwarten die RE/MAX-Experten im Österreichschnitt einen Preisrückgang von -1,6%, für Betriebsliegenschaften -3,3%, für Handelsflächen, Ladenlokale und für Büroflächen -3,9%.
 

WIEN

Prognose Wien 2017

Generell erwarten die RE/MAX-Experten in Wien für die Bundeshauptstadt noch mehr Dynamik als heuer, nämlich ein Nachfrage-Plus von +3,8% und ein Plus beim Angebot von +3,4%. Weniger zur Freude der Kaufinteressenten wird der Preisanstieg um +4,4% sein.

In Top-Lagen sollen die Preise für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen (frei vereinbarte) um +6,8% bzw. +5,0% anziehen. Am Stadtrand werden hingegen beinahe gleichbleibende Mietwohnungspreise (+0,6%) erwartet und im Gegensatz zur Vorjahresprognose sollen die Eigentumswohnungs-Preise wieder steigen (+2,1%).

Der Wert der Einfamilienhäuser soll um +2,0% zulegen, jener von Wiener Zinshäusern um +4,0%.

Rar und begehrt sind jedoch Baugrundstücke. Sie stehen noch stärker im Fokus als noch vor einem Jahr und mit +6,4% Wertsteigerung in der Prognose. Dagegen werden für die Maisonetten, Lofts und Penthouses nur magere +0,5% Preisauftrieb erwartet.

Kommentare Wien

„Im Rückblick“ erklärt Johanna Prosenik, Immobilien-Büro-Betreiberin von RE/MAX First in Wien-Hietzing „war der Immobilienmarkt auch im Jahr 2016 sehr kauffreudig, de facto hat sich das Boom-Jahr 2015 fortgesetzt.“ So wurden im Bezirk Hietzing zwischen Jänner bis Oktober 2016 bereits mehr Immobilien verkauft als im Gesamt-Jahr zuvor. Über 70% dieser Transaktionen entfielen auf Wohnungsverkäufe, schwache 30% verteilten sich auf Häuser, Grundstücke, Geschäftslokale oder Stellplätze und sonstige Immobilien. Die Immobilien-Expertin vermerkt, „dass die Preise weiterhin auf einem konstant hohen Niveau sind und „besonders Immobilien für Anleger, Singles und Senioren im Trend liegen.

Wilhelm Fetscher führt mit seinen Partnern 3 RE/MAX DCI-Immobilien-Büros in Wien 4, Wien 10 und Wien 21 und 3 Büros im niederösterreichischen Umland. Für Wien stellt der Immobilien-Experte fest, dass in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen wird, schon allein aufgrund des für die nächsten 10 Jahren prognostizierten Bevölkerungswachstums um 200.000 Menschen. „Obwohl aktuell schon sehr viel in Wien gebaut wird, es steht ja quasi beinahe an jeder zweiten Ecke ein Baukran, ist es immer noch zu wenig, sagt Fetscher.

Er ortet einen klaren Trend zu Klein- und Kleinstwohnungen, „weil die Personen-Anzahl pro Haushalt sinkt und weil größere Wohnungen für viele schlicht und einfach nicht mehr leistbar sind.“ So werden im zweiten Wiener Gemeindebezirk derzeit Wohnungen mit einer Fläche von rund 32 m² zu einem Quadratmeterpreis von ca. 6.000 Euro gebaut – und auch gekauft. Die Vermarktungsdauer von Gebrauchtwohnungen ist aktuell oft länger als bei Neubauwohnungen vom Plan, da manche Verkäufer von Gebrauchtwohnungen den aktuellen Boom nutzen wollen und „daher mit oft unrealistisch überzogenen Preisvorstellungen in den Markt gehen. Fetscher merkt auch an, dass „viele zur Anlage gekaufte Wohnungen leer stehen, weil sie zu den geforderten Mietpreisen aktuell keine Mieter finden.

Johanna Prosenik von RE/MAX First erwartet für Wien aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den konstant niedrigen Zinsen weiterhin eine große Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Sowohl Prosenik als auch Fetscher erwarten für 2017 einen weiteren Anstieg bei den Immobilien-Transaktionen.

Die Prognosen bzw. Kommentare zum Speckgürtel rund um Wien finden Sie unter Niederösterreich.

BURGENLAND

Prognose Burgenland 2017

Die RE/MAX-Experten erwarten für das Burgenland generell eine signifikant steigende Nachfrage nach Immobilien (+5,3%), ein nur schwach steigendes Angebot (+0,7%) und ein Preisplus von 1,4%.

Bei den Einfamilienhäusern liegt die Preiserwartung bei +1,5%, bei Eigentumswohnungen in Top-Lagen bei +2,3%, am Stadtrand gleichbleibend bzw. in den Landgemeinden bei -2,1%. Bemerkenswert ist auch, dass die Preise für Baugrundstücke mit +6,8% massiv nach oben zeigen, für Land- und Forstwirtschaftsgründe dagegen nur +2,0% erwartet werden.

Kommentar Burgenland 

Den burgenländischen Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2016 beschreibt Roswitha Knebelreiter, Bürobetreiberin von RE/MAX P&I, mit Immobilien-Büros in Neusiedl am See, Eisenstadt und Bruck an der Leitha als eher verhalten, während im zweiten Halbjahr die Kauffreudigkeit deutlich gestiegen ist. Besonders gefragt waren die Zentrumslagen in Eisenstadt, Neusiedl am See und Bruck/Leitha. Gründe für die starke Nachfrage in Neusiedl am See sind für die Immobilien-Expertin neben der Nähe zum Neusiedler See und dem Status der Bezirkshauptstadt vor allem der Autobahnanschluss. Immobilien im Burgenland mit nicht so guter Verkehrsanbindung sind aber deutlich weniger gefragt. Für Grundstücke direkt beim Neusiedler See werden sehr hohe Preise bezahlt, „weil sie sehr rar sind. In Neusiedl am See sind hochpreisige Häuser zwischen 300.000 und 500.000 Euro in einer begehrten Wohnlage oftmals leichter zu verkaufen als ältere Häuser mit Renovierungsbedarf, da das Klientel für solche Häuser oftmals auf Schwierigkeiten bei der Finanzierung stößt.

Neubauwohnungen in Eisenstadt und Neusiedl am See haben im Preis angezogen und erreichen beinahe die Preise von mehreren Wiener Bezirken. Besonders gefragt wären in der sonnenreichsten Region Österreichs kleine gebrauchte Eigentumswohnungen um rund 100.000 Euro, „von denen es leider im Burgenland viel zu wenig gibt.“ Die Nachfrage nach Wohnungen in Randgemeinden stuft Knebelreiter als gering ein. Derzeit werden mehr Mietwohnungen in der Region angeboten als noch vor einigen Jahren. „Dies einerseits bedingt durch die Anleger, die in Eigentumswohnungen investiert haben und andererseits durch die Bautätigkeit der privaten Bauträger.“ Bei den Baugrundstücken sind Preis, Angebot und Nachfrage weitestgehend stabil geblieben.

KÄRNTEN

Prognose Kärnten 2017

Für das Bundesland Kärnten prognostizieren die RE/MAX-Experten eine generell steigende Immobilien-Nachfrage (+3,0%), aber auch ein geringer wachsendes Immobilienangebot (+1,3%) und damit Luft nach oben für die Kärntner Immobilien-Preise (+3,0%).

Für Eigentumswohnungen in Top-Lagen wird ein Plus von +4,7% prognostiziert, am Stadtrand ein Plus von +2,7%. Dagegen werden Eigentumswohnungen in Landgemeinden um -6,0% verlieren, wohl ein Indiz für Abwanderungstendenzen vom Land in die Stadt.

Für Baugrundstücke liegt die Experten-Erwartung bei freundlichen +1,4%, für land- und forstwirtschaftliche Flächen bei +3,5% Wertsteigerung.

Kommentar Klagenfurt

Der Immobilienmarkt hat sich 2016 in und um Klagenfurt gut entwickelt, erklärt Daniel Lobnik, MSc, Bürobetreiber von RE/MAX Pro in der Landeshauptstadt. Beim Wohnungsmarkt in der Region wäre ein größeres Angebot wünschenswert: „Aufgrund der guten Nachfrage waren die Verkäufer in einer guten Position. Dies hat dazu geführt, dass die Preise spürbar gestiegen sind. Mietwohnungen werden in der Stadt Klagenfurt stark nachgefragt. Gerade Klein- und Gartenwohnungen sind bei Studenten sowie Mitarbeitern größerer Institutionen sehr gefragt.“

Ebenfalls gefragt sind in Klagenfurt und Umgebung Einfamilienhäuser, „wobei diese, sofern der Preis marktgerecht angesetzt wird, innerhalb des Stadtgebietes Klagenfurt oftmals in kürzester Zeit verkauft sind.“ Die Preisekurve zeigt hier weiter nach oben. Für das Jahr 2017 erwartet Lobnik, dass die Nachfrage nach Immobilien in der Region weiter steigt: „Viele meiner Kunden kaufen aufgrund des zu erwartenden Wertzuwachses, der derzeitigen Zinssituation und der Sicherheit, die Immobilien bieten.“

Kommentar Villach

„Im Jahr 2016 war die Nachfrage konstant hoch und es waren mehr Verkäufe als 2015 zu vermerken“, erklärt Joachim Zmölnig, BEd, Bürobetreiber von RE/MAX Idea in Villach und Völkermarkt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mietwohnungen ist aktuell sehr gut. „Leider ist am Wohnungsmarkt das Angebot zu marktkonformen Preisen sehr gering“, ergänzt der Immobilien-Experte, „weil die Preise von Privat-Verkäufern oftmals unreflektiert und ohne Beratung festgesetzt werden.“ Bei den Eigentumswohnungen sind die Preise in den letzten Jahren spürbar nach oben geklettert. Vor allem bei den Neubauten sind die m²-Preise von durchschnittlich 2.500 auf 3.000 Euro und in guter Stadtlage auf bis zu 5.000 Euro gestiegen. Die Preise für Wohnungen am Wörthersee liegen in der ersten Reihe bei bis zu 15.000 Euro pro m2.

Bei Mietwohnungen sind Interessenten aus allen sozialen Schichten zu finden.

Eine verstärkte Nachfrage merkt Zmölnig nach Einfamilienhäusern, „leider ist das Angebot aber sehr gering, was dazu führt, dass die Kunden für eine vernünftige Liegenschaft etwas mehr zu bezahlen haben.“ Beliebt sind aufgrund der Verkehrsanbindung die Gemeinden entlang der Achse Villach – Wernberg – Velden sowie aufgrund der Stadtnähe zu Villach die Gemeinde Finkenstein am Faakersee.

Das Angebot und die Nachfrage bei Baugrundstücken sind in Kärnten sehr ausgeglichen, zumal ausreichend Baulandreserven vorhanden sind.

Für 2017 erwartet Zmölnig, dass die Nachfrage auf dem hohen Niveau von 2016 bleibt und die Preise minimal steigen.

NIEDERÖSTERREICH

Prognose Niederösterreich 2017

Niederösterreich sieht nach den Einschätzungen der RE/MAX-Immobilien-Profis 2016 generell recht positiv in die Immobilien-Zukunft: +5,0% mehr Interessenten und nur +1,4% mehr Objekte lassen die Immobilien-Preise um +4,0% anziehen. Diese positive Grundstimmung kommt aber nicht, wie man meinen möchte, vor allem aus dem Speckgürtel, sondern im Gegenteil, das gesamte Landesgebiet befindet sich im Aufschwung.

Im Land mit den meisten Einfamilienhausbesitzern erfreuen sich Einfamilienhäuser 2017 noch größerer Beliebtheit: +5,5% mehr Nachfrage führen zu einer Preissteigerung von +5,3%. Mit erheblichen Wertsteigerungen ist auch bei Baugrundstücken (+6,5%) und bei Eigentumswohnungen in Top-Lagen (+6,2%) zu rechnen.

Für Eigentumswohnungen in Stadtrandlagen bzw. in Landgemeinden prognostizieren die Experten hingegen eine deutlich geringere Preis-Dynamik, nämlich +2,4% am Stadtrand und -1,0% am Land.

Für Wohnungen mit frei vereinbartem Mietzins sehen die RE/MAX-Experten für 2017 in Top-Lagen ein Plus von +4,1%, am Stadtrand von +0,3% und in Landgemeinden ein Minus von -1,7%.

Besitzer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden sich voraussichtlich über +1,7% Wertzuwachs freuen können.

Damit sind alle Erwartungen in Niederösterreich mit Ausnahme der Mieten am Stadtrand und am Land positiver als vor einem Jahr.

Kommentar Niederösterreich / St. Pölten

Im vergangenen Jahr sind bei den Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt St. Pölten sowohl die Nachfrage als auch der Preis gestiegen“, erläutert Mag. Bernhard Baumgartner, Geschäftsführer von RE/MAX Plus in St. Pölten. Das Angebot bei Eigentumswohnungen bleibt konstant. Errichter sind größtenteils gemeinnützige Bauträger. „Die Preise bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit sehr guter Lage und Ausstattung liegen in St. Pölten zwischen 1.700 und 2.000 Euro pro m² und sind damit im Vergleich zu anderen Landeshauptstädten noch immer moderat, ergänzt Baumgartner.

Die Nachfrage in der Region kommt vorwiegend von privaten Käufern für die Eigennutzung, im städtischen Bereich sind auch Anlegerwohnungen gefragt. Im letzten Jahr ist auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in St. Pölten Stadt gestiegen. Ein Preisanstieg bei Mietwohnungen sei zwar festzustellen, dieser falle jedoch moderat aus. Als Grund für den wachsenden Immobilienmarkt in St. Pölten ortet der Immobilien-Experte die Ansiedlung von Verwaltungseinheiten aus dem öffentlichen als auch privatwirtschaftlichen Bereich sowie die sehr schnelle Bahnverbindung nach Wien. Bemerkbar ist auch ein starker Zuzug von jüngeren Menschen.

Die Preise von Einfamilienhäusern sind in St. Pölten Stadt gestiegen, in St. Pölten Land hingegen gleich geblieben. Bei Baugrundstücken sind in St. Pölten Stadt und Land genügend Reserven vorhanden.

Für das Jahr 2017 erwartet Baumgartner, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in St. Pölten Stadt weiter gut bleibt. Die Preise für Wohnungen werden im nächsten Jahr moderat steigen, bei Einfamilienhäusern ist im Raum St. Pölten mit keinem relevanten Preisanstieg zu rechnen.

Prognose Niederösterreich / Speckgürtel um Wien 2017

Im Speckgürtel rund um Wien wird 2017 nach den Erwartungen der RE/MAX-Experten vor Ort die Immobilien-Nachfrage um +4,6% und das Angebot um +1,4% steigen. Das soll die generellen Immobilien-Preise im Wiener Speckgürtel um +3,2% erhöhen. Damit liegt der Speckgürtel knapp unter dem blau-gelben Landesschnitt.

Der Wert der Einfamilienhäuser wird davon mit +3,8% profitieren, getrieben wie schon zuvor, durch eine gesteigerte Nachfrage bei einem weitestgehend konstanten Angebot.

Eigentumswohnungen im Speckgürtel sollen in besonders guten Lagen um +5,5% und am Stadtrand um +1,3% an Wert gewinnen, in schlechter erschlossenen Landgemeinden sollen die Preise um -2,7% nachgeben.

Die Preis-Erwartungen für Mietwohnungen mit freiem Mietzins werden in besonders guten Lagen im Speckgürtel um +4,0% zulegen, am Stadtrand unverändert bleiben und am Land wird ein Preis-Rückgang von -2,6% erwartet.

Die Preise für Baugrundstücke im Speckgürtel sollen aufgrund einer verstärkten Nachfrage um +6,5% steigen.

Kommentar Niederösterreich / Speckgürtel um Wien

Der Immobilienmarkt ist 2016 erneut stark gewachsen“, erklärt Wilhelm Fetscher Geschäftsführer von RE/MAX DCI, der mit seinen Partnern Immobilien-Büros in Tulln, Korneuburg-Stockerau, Mödling und drei weitere Büros in Wien führt. Den Grund für den

starken Zuwachs ortet Fetscher im Mangel an alternativen Geldveranlagungen: „Derzeit können Neubauwohnungen noch zu sehr guten Preisen verkauft werden, während bei gebrauchten Wohnungen die Preise nicht mehr so stark mitziehen.“ Aber längst nicht alle sehen diesen Boom nur positiv, sondern durchaus auch skeptisch. So hat der Gemeinderat von Korneuburg erst kürzlich einen Baustopp in Teilen der Gemeinde verhängt mit dem Argument, nicht zum Manhattan von Wien werden zu wollen. Wegen der starken Nachfrage nach Grundstücken im Speckgürtel beauftragen derzeit Bauträger eigene Scouts mit der Suche nach geeigneten Abbruchobjekten bzw. geeigneten bebaubaren Flächen und zahlen für diese Liegenschaften auch Höchstpreise.

Wo im Speckgürtel die Verkehrsanbindungen sowohl für den privaten als auch für den öffentlichen Verkehr gut sind, besteht eine gute Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Baugrundstücken. Ist die Mobilitätsmöglichkeit aber eingeschränkt, spiegelt sich dies sofort bei Nachfrage und Preis.

Für 2017 erwartet Fetscher, dass in und rund um Wien weiterhin viel gebaut wird. Dabei wird immer öfter, wie international üblich, vom Bauträger der professionelle Immobilien-Vermittler mit der Vermarktung der Wohneinheiten bzw. bereits schon vorher mit der Grundstücksbeschaffung beauftragt. Dieser ist dann mit seinen regionalen Marktkenntnissen schon in der Planungsphase eingebunden, um sein Wissen bezüglich richtigem Größen-Mix bzw. aktuell gefragten Grundrissen bestmöglich einzubringen. Bei den Preisen prognostiziert Fetscher einen weiteren Anstieg im nächsten Jahr.

Prognose Niederösterreich außerhalb des Wiener Speckgürtels 2017

Generell deuten die Prognose-Zahlen der RE/MAX-Immobilien-Experten auf eine regelrechte Euphorie für 2017 hin: +5,6% mehr Nachfrage, +1,3% mehr Angebot und ein Preis-Aufschwung von +4,9%. Insbesondere die Verkäufer von Einfamilienhäusern werden mit einem ungewöhnlich hohen Wertzuwachs von +7,0% die Profiteure der außergewöhnlichen Marktdynamik sein. Auch Eigentumswohnungen sollen noch zulegen, nämlich um +7,1% in Top-Lagen, um +3,8% am Stadtrand und um +0,9% am Land. Der Grund liegt im ziemlich konstanten Angebot und der noch immer steigenden Nachfrage.

Ebenfalls außerordentlich im Preis steigen sollen Baugrundstücke mit einer Wertsteigerung von +6,5%, aber auch die landwirtschaftlichen Flächen mit einem Preis-Plus von +2,9%.

Kommentar Niederösterreich / Amstetten, Waidhofen/Ybbs, Wieselburg, Melk

„2016 herrschte eine starke Nachfrage nach Immobilien, das Immobilienangebot ist aber ein wenig zu gering“, sagt Stefan Alteneder, Büroleiter von RE/MAX Immo-Team in Amstetten, Melk und Waidhofen/Ybbs und Experte für das westliche Mostviertel. „Gerade die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Siedlungslagen ist ungebrochen hoch.

In der Region Amstetten ist im Jahr 2016 das Angebot bei Eigentumswohnungen etwas gesunken. Preisanstiege bei Eigentumswohnungen fanden aber kaum noch statt, „denn der Preiszenit ist weitestgehend erreicht“, erläutert Alteneder. In Amstetten erreichen die Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung rund 1.500 Euro.

Derzeit sind in der Region viele Mietwohnungen im Angebot. Alteneder erwartet, dass sich dies zukünftig zugunsten der Mieter entsprechend auf die Mietpreise auswirken wird.

Im Mostviertel ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern noch immer sehr gut, gleichzeitig ist das Angebot gleichbleibend bis ein wenig rückläufig.

Nach Baugrundstücken besteht derzeit eine gute Nachfrage, weil es gerade im ländlichen Bereich üblich ist, dass junge Menschen selbst Einfamilienhäuser errichten und bei Anlegern Grundstücke ohne Bauzwang weiter begehrt sind.

Für 2017 erwartet Alteneder weiterhin eine gute Nachfrage, ein leicht steigendes Immobilienangebot und konstante bis moderat steigende Preise.

Kommentar Niederösterreich / Donautal, Krems

Der Immobilienmarkt in und um Krems war 2016 ebenso wie im Jahr 2015 sehr rege“, erklärt Stefan Tiefenbacher, MBA, Chef von RE/MAX Balance in Krems. Eigentumswohnungen wurden hauptsächlich von Eigennutzern gekauft und seltener als noch vor einigen Jahren von Anlegern. Die Anzahl der Anleger ist in der Stadt Krems zurückgegangen, aber aufgrund der vielen Studenten finden sich noch immer Käufer, die in Wohnungen investieren. „Zu erwarten ist aber, dass es in Krems aufgrund der Errichtung eines Studentencampus zu einer Marktverschiebung kommen wird“, sagt Tiefenbacher. Dem Immobilien-Experten zufolge sind die Preise bei frei finanzierten Eigentumswohnungen in Krems stark steigend. Die Preise von neuen Eigentumswohnungen liegen bei gemeinnützigen Bauträgern bei rund 3.300 Euro pro m², bei privaten Bauträgern auch darüber. Die teuersten neuen Wohnungen von privaten Bauträgern kosten in der Stadt 5.000 bis 5.300 Euro pro m². Gebrauchte Eigentumswohnungen sind innerhalb der Stadtgrenze um 1.600 Euro pro m² erhältlich. „Im ländlichen Raum also schon 10 Kilometer von Krems entfernt sinken die Preise sehr stark“, stellt der Immobilien-Experte fest. Tiefenbacher erwartet rückläufige Mietpreise, weil ein Überangebot an Objekten am Markt ist. In der Stadt Krems ist das Angebot für Baugrundstücke äußerst gering, daraus resultieren Preise von bis zu 500 Euro pro m². Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist in der Region weiterhin hoch.

Für 2017 prognostiziert Tiefenbacher eine weiterhin konstant hohe Immobilien-Nachfrage und ein gleichbleibendes Angebot.

OBERÖSTERREICH

Prognose Oberösterreich 2017

Für Oberösterreich erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten eine um +2,6% größere Immobilien-Nachfrage. Den Käufern bzw. Mietern wird +3,1% mehr Angebot und um +2,4% höhere Preise prognostiziert. Den größten Preissprung in Oberösterreich dürfen sich Eigentümer von Baugrundstücken (+5,4%) erhoffen, gefolgt von Einfamilienhäusern (+4,5%), Wohnobjekten in Einzellagen (+4,0%) und Eigentumswohnungen in Innenstadtlagen (+3,9%).

Eigentumswohnungspreise am Stadtrand verändern sich in etwa in Höhe der Inflationsrate (+1,5%), jene in Landgemeinden gehen zurück (-2,0%), die frei vereinbarten Mietzinse werden sich in Oberösterreich innerstädtisch mit voraussichtlich +0,8% kaum verändern, am Stadtrand (-1,2%) und am Land (-2,9%) sollten sie sogar nachgeben.

Kommentar Oberösterreich / Linz

Das Immobilienangebot in Linz ist groß“, erklärt Kurt Gattringer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Linz-City an der Linzer Landstraße. „Derzeit sind mehr als 500 Eigentumswohnungen am Markt.“ In den weniger guten Lagen werden laut Gattringer die Eigentumswohnungs-Preise in den nächsten Jahren tendenziell eher fallen. Das Angebot an Mietwohnungen ist in Linz gut.

Gesucht und zu sehr guten Preisen verkaufbar sind laut Gattringer besonders Reihenhäuser und Häuser in Top-Lagen. Jetzt und wohl auch in den nächsten Jahren besonders begehrt sind Objekte in Urfahr (Auberg, Biesenfeld und St. Magdalena), am Froschberg, am Freinberg und in der Innenstadt. Bei Baugrundstücken – insbesondere im Linzer Speckgürtel – ist in guten Lagen mit einer Wertsteigerung zu rechnen.

Kommentar Oberösterreich / Seengebiet

Philip Steinkogler, Geschäftsführer von RE/MAX Traunsee, verzeichnet für 2016 einen leichten Anstieg sowohl bei der Zahl der Immobilienkäufe als auch beim Preis. Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt sind sehr gut. „Wie schon in den vergangenen Jahren wird im oberösterreichischen Seengebiet in allen Preissegmenten sehr viel gebaut“, erklärt der Immobilien-Experte. „So finden sich auch sehr viele leistbare Wohnungen in der Region. In Gmunden boomt derzeit der Wohnungsmarkt aufgrund der regen Bauaktivitäten. Bei den Anlegerwohnungen betont Steinkogler, dass „diese zwar sehr begehrt, aber zu wenige am Markt sind.“ Für Neubauanlegerwohnungen bis rund 3.000 Euro pro m² besteht eine rege Nachfrage.

Junge Familien aus Gmunden suchen eine Bleibe entweder in einer Mietwohnung oder eine Immobilie am Ortsrand bzw. nutzen verstärkt den geförderten Wohnbau. Interessenten haben in den Randgebieten mit Grundstückspreisen zwischen 80 und 180 Euro pro m² zu rechnen. 

Bei den Einfamilienhäusern stellt Steinkogler ein geringes Angebot und eine starke Nachfrage fest: „Trotzdem sind die Preise überraschend stabil.“ Auch im Hochpreissegment – mit tollem Seeblick oder luxuriöser Ausstattung seien sowohl bei Wohnungen wie bei Einfamilienhäusern die Preise konstant geblieben. Steinkogler erwartet, dass sich auch 2017 dieser Trend fortsetzt. „Die Vorteile des Salzkammerguts“, das bestätigt auch Matthias Rettenbacher von RE/MAX Bad Ischl, „sind die unvergleichlich schöne und intakte Landschaft, der hohe Freizeitwert und die erstklassige Infrastruktur. Die zentrale Lage zwischen Wien, Linz, Salzburg und München erhöht für Zugezogene ganz wesentlich die Attraktivität der Region.“

Kommentar Oberösterreich / Braunau, Mattighofen, Ried

Der Vergleich von 2015 und 2016 zeigt: Der Verkaufswert in der Region ist um mehr als ein Viertel gestiegen, obwohl die Anzahl der Verkäufe konstant geblieben ist, analysiert Ing. Christian Haidinger, MBA, geschäftsführender Gesellschafter von RE/MAX Innova in Braunau, Mattighofen und Ried. „Grund für diese Entwicklung ist, dass im Bezirk Braunau einige größere Immobilienkäufe stattfanden. Haidinger stellt fest, dass der Immobilienmarkt im Innviertel stetig wächst. Das Angebot an Immobilien ist größer als noch vor einem Jahr, gleichzeitig ist aber auch die Nachfrage gestiegen.

Einfamilienhäuser sind im Innviertel die wertmäßig größte Immobilienkategorie. „Bis zu einem Preis von 200.000 Euro ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Region sehr stark generell ist im Innviertel das Einfamilienhaus noch leistbar. Entlang der Grenze nach Salzburg und Bayern ortet der Immobilien-Fachmann eine besondere Nachfrage, „weil die Preise jenseits dieser Grenzen ein gewaltiges Stück höher sind.“ Die Baugrundstücks-Preise sind im Land Salzburg rund doppelt bis vierfach so hoch. Haidinger erwartet keine große Veränderung, weil die Preise im Innviertel nur moderat steigen.

Die Nachfrage bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist rege, dennoch sind die Preise konstant. Käufer können bei älteren Eigentumswohnungen mit 1.000 bis 1.500 Euro pro m² rechnen. „Die Kunden achten beim Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen vor allem darauf, dass das Bad nicht zu alt ist und die Betriebs- bzw. Heizungskosten nicht zu hoch sind, so Haidinger. Neubauwohnungen ab 3.000 Euro pro m² finden im Innviertel kaum Käufer. Für 2017 erwartet Haidinger bei Wohnungen eine leichte Steigerung bei den Preisen. „Dabei wird das untere Preissegment stärker von der Steigerung betroffen sein.“

Das Angebot an Mietwohnungen im Innviertel steigt und die Nachfrage ist geringer geworden. „Generell sind die Mietpreise in der Region keineswegs überzogen“, erklärt Haidinger.

Für 2017 prognostiziert Haidinger, dass das Interesse an Immobilien „schon aufgrund der vorhandenen sozialen und politischen Unsicherheiten weiter steigen wird, weil der Wunsch nach realen, angreifbaren Werten anhält.“

SALZBURG

Prognose Salzburg 2017

Für das Bundesland Salzburg erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten bei der Nachfrage nach Immobilien ein Plus von +5,3%. Kaufinteressenten können sich 2017 im Bundesland über ein größeres Angebot (+3,7%) bei steigenden Preisen (+5,8%) freuen.

Die Salzburger Immobilien-Preise werden 2017 also wohl etwas stärker in Bewegung kommen als das für 2016 erwartet war: Einfamilienhäuser (+6,4%), Baugrundstücke (+6,2%), Mietwohnungen zwischen +6,2% und -0,6%, Eigentumswohnungen zwischen +5,6% und +1,1%.

Kommentare Salzburg-Stadt, St. Johann

Die Preise in Salzburg sind im Jahr 2016 leicht gestiegen“, erläutert Rudolf Egger, Geschäftsführer von RE/MAX Servus in Salzburg und RE/MAX Spirit in St. Johann im Pongau.

„Die Immobilien-Preise in der Stadt und in der Umgebung bewegen sich auch aufgrund der neuen Salzburger Wohnbauförderung auf hohem Niveau", so Hermann Riess, Geschäftsführer von RE/MAX Family in Straßwalchen und „wegen der Reformierung der Wohnbauförderung mit der Reduktion der förderbaren Fläche und der Maximalzuschüsse der Nicht-rückzahlbaren-Einmalzahlung werden gebrauchte Immobilien wieder attraktiver.“

Bei den Eigentumswohnungen besteht laut Egger eine enorme Nachfrage, wobei auch die Preise vor allem in Zentrumsnähe durchaus gestiegen sind. Sehr gefragt sind leistbare Eigentumswohnungen in zentralen Lagen und hier im Preissegment von 3.000 bis 4.000 Euro pro m2. Für 2017 erwartet Egger, dass das Angebot und die Nachfrage bei den Eigentumswohnungen annähernd gleich bleiben.

Auffällig war für Egger auch, „dass die Anzahl der von RE/MAX vermieteten Wohnungen stark gestiegen ist. Dies liegt wohl daran, dass sich immer mehr Menschen Wohnungseigentum nicht mehr leisten können und auf eine Mietwohnung zurückgreifen und die Vermieter immer öfter die Dienstleistung eines Immobilien-Experten in Anspruch nehmen, was auch den Mietern bezüglich Rechtssicherheit durchaus zu Gute kommt.“ Die Preise für Mietwohnungen sind in Salzburg weitgehend stabil.

„Ländliche Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung in die Stadt Salzburg – wie etwa Oberndorf oder Seekirchen erfreuen sich“, so Riess, „besonderer Beliebtheit.“ Auch die Nachfrage nach Baugrundstücken wäre weiterhin ungebrochen, aber das Angebot existiert bis auf wenige Ausnahmen (Baulandsicherungsmodelle der Gemeinden) faktisch nicht.

Im Pongau ist das Angebot an Einfamilienhäusern und Baugrundstücken aktuell gering, erklärt Egger, „es besteht aber eine große Nachfrage nach Grundstücken in guter Lage.“

Kommentar Zell am See, Kaprun

„Die Nachfrage war 2016 ebenso gut wie im Jahr 2015. Dagegen ist das Angebot bei gebrauchten Immobilien ein wenig zurückgegangen“, erklärt Anita Petrovic, MBA, Geschäftsführerin von RE/MAX Homes in Zell am See. „Aus diesen Gründen erwarte ich in absehbarer Zeit einen moderaten Preisanstieg.“ Eine starke Nachfrage ortet die Immobilien-Expertin bei Neubauten und hier vor allem durch Anleger. „Leider ist in diesem Bereich das Angebot zu gering, weil der Platz für Bauvorhaben im Pinzgau sehr eingeschränkt ist.“ Die Immobilien-Anleger stammten 2016 übrigens hauptsächlich aus der EU und aus den arabischen Ländern.

STEIERMARK

Prognose Steiermark 2017

Generell erwarten die steirischen RE/MAX-Experten für 2017 mehr Nachfrage (+5,4%), mehr Angebot (+3,8%) und höhere Preise (+5,4%).

Steirische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Top-Lagen sollen aufgrund deutlich stärkerer Nachfrage spürbar an Wert (+7,2%) gewinnen. Die Preise für Eigentumswohnungen am Stadtrand sollen laut Prognose um +4,1% zulegen, jene in Landgemeinden bei -0,8% stagnieren, Baugrundstücke um +6,7% zulegen.

Steirische Mietwohnungssuchende werden sich „freuen“. Die Preisentwicklung für frei vereinbarte Mietzinse bleibt wesentlich moderater als die Eigentumswohnungspreise: +4,9% in Top-Lagen, +3,6% am Stadtrand und in den Landgemeinden nur +0,2%. Dass damit allerdings auch die Renditen für neu gekaufte Wohnungen geringer sein werden als in der Vergangenheit, ist die zweite Seite der Medaille.

Wesentlich positiver als der Bundestrend ist die Erwartungshaltung für land- und forstwirtschaftliche Flächen in der Steiermark. Hier rechnen die RE/MAX-Experten mit +4,6% Wertzuwachs.

Kommentar Graz, Graz Umgebung

Allgemein hat sich der Immobilienmarkt in Graz sehr gut entwickelt, derzeit wird noch immer gerne in das sogenannte Betongold investiert, erklärt Mag. Margot Clement, MBA, Geschäftsführerin RE/MAX For All. „Ausschlaggebend für die gute Marktentwicklung ist der Wunsch vieler Menschen, lieber zu kaufen, als auf Dauer zu mieten. Die derzeit günstigen Zinssätze für Kredite (Fixzinssätze vereinbaren!) geben sichere Rahmenbedingungen für Eigennutzer. Für Investoren ist die Unsicherheit auf den Finanzmärkten der Hauptgrund.

Rund 6.000 Menschen übersiedeln pro Jahr nach Graz“, sagt Ing. Alois Marchel, Geschäftsführer von RE/MAX Classic, mit Immobilien-Büros in Graz und Gleisdorf, „vor allem wegen der guten wirtschaftlichen Situation im Ballungszentrum und den vielen universitären Einrichtungen.“ Der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen wird vorwiegend durch Neubauten abgedeckt.

Eigentumswohnungen werden laut Clement derzeit in Graz stark nachgefragt, sowohl im Neubau- als auch im Gebrauchtmarkt. „Trotzdem halten sich Angebot und Nachfrage beinahe die Waage“, so Marchel. „Gefragt sind nicht nur Neubauten, sondern auch gebrauchte Wohnungen, die sich aufgrund der Lage, der Größe (40 bis 65 m²) und Beschaffenheit gut zum Vermieten eignen. Investoren aus anderen Bundesländern entdecken jetzt Graz, weil hier die Renditen um eine Spur höher sind als in anderen Großstädten“, erklärt Marchel. Derzeit stehen laut Marchel viele Mietwohnungen in Graz leer, weil manche Anbieter für die angebotene Qualität überzogene Preisvorstellungen haben. Clement ergänzt: „In Graz sind über 2.000 Mietwohnungen am Markt, da kann der Vermieter nicht mehr jeden Preis verlangen. De facto ist der Markt für Mieter günstig.“

Besonders begehrte Wohngegenden sind aufgrund der Uni-Nähe und der sonstigen Infrastruktur die Bezirke Geidorf, St. Peter, Waltendorf und Eggenberg. „Viele Menschen wollen derzeit eher am linken als am rechten Mur-Ufer wohnen“, erklärt Clement, „aber die größere Dynamik am Grazer Immobilienmarkt findet am rechten Mur-Ufer statt, im Bezirk Lend. Der soll ein hippes Szene-Viertel mit vielen Neubauprojekten zu leistbaren Preisen werden, wie der Meatpacking District in New York. Ein weiterer Hot-Spot in Graz sind auch die Reininghaus-Gründe mit einer Fläche von insgesamt 52 ha, auf denen in den nächsten Jahren 15.000 Menschen leben und arbeiten sollen.“

Nach Baugrundstücken besteht im Stadtgebiet Graz und Graz-Umgebung eine sehr hohe Nachfrage insbesondere für die Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern. Auf diesem Markt konkurrieren auch immer wieder Eigennutzer, also „Häuselbauer“ mit professionellen Bauträgern. Viele Bauträger sind auf der Suche nach der Stecknadel im Heu, das heißt: interessante Bauträger-Grundstücke sind äußerst begehrt.

Nach Einfamilienhäusern in Graz und Graz-Umgebung besteht nach wie vor eine sehr gute Nachfrage, weil auch wenige Objekte am Markt sind: „Besonders gefragt ist der Süden von Graz, also der Raum Fernitz, Hausmannstätten, Unterpremstätten, Hart und im Norden Gratwein-Straßengel sowie Frohnleiten“, so Marchel.

Für 2017 erwarten die beiden RE/MAX-Immobilien-Experten unisono eine ähnliche Marktentwicklung wie im Jahr 2016, der Großraum Graz bleibt ein interessantes Pflaster.

Kommentar Obersteiermark-Ennstal

Im Jahr 2016 war in der Region das Angebot im Vergleich zur starken Nachfrage zu gering“, erklärt Ing. Gerhard Zechmann, Geschäftsführer von RE/MAX Nature mit Immobilien-Büros in Liezen und Schladming. „Das Einfamilienhaus ist noch immer der gefragteste Immobilientyp im steirischen Ennstal, mit einer weiterhin sehr guten Nachfrage. Lediglich in den Randlagen ist die Nachfrage geringer.“

Bei den Eigentumswohnungen hält die große Nachfrage in den Städten weiterhin an, während sie in den kleineren Orten am Land weit geringer ist. „In Schladming ist die Neubautätigkeit aktuell gering und neu errichtete Objekte meist in einem Preissegment, das sich die ansässige Bevölkerung nicht leisten kann. Die Wohnungspreise in Schladming sind durchaus mit jenen von Graz vergleichbar,“ stellt Zechmann fest. Entwicklungspotential ortet der Immobilien-Experte im Raum Gröbming, Irdning und Bad Mitterndorf.

Für 2017 erwartet Zechmann in der Obersteiermark keine wesentlichen Veränderungen.

TIROL

Prognose Tirol 2017

Die generelle Einschätzung für den Tiroler Immobilienmarkt ist durchaus positiv: mehr Nachfrage (+2,7%), mehr Angebot (+2,3%), höherer Preis (+2,3%).

Im Detail: Tiroler Einfamilienhäuser sind bekanntlich meist wunderschön und ebenso oft sehr teuer und werden es auch weiterhin bleiben. Die RE/MAX-Experten erwarten einen Preisanstieg von +4,0%.

In zentralen Lagen werden die Eigentumswohnungs-Preise um +6,4% anziehen, die frei vereinbarten neuen Mieten um +4,7%.

Am Stadtrand ist man moderater: Eigentumswohnungen +3,7%, Mietwohnungen +2,1% und in den Landgemeinden ist mit höheren Miet-Neuabschlüssen im Bereich von +1,7% zu rechnen, gleichermaßen steigen die Eigentumswohnungs-Preise am Land um +1,7%.

Die höchste Wertentwicklung ist bei Baugrundstücken zu erwarten: +6,5%, getrieben von +8,4% mehr Nachfrage und einem unverändert kleinen Angebot.

Kommentar Innsbruck

„Geprägt ist Innsbruck von einer sehr dynamischen Bevölkerungsentwicklung“, erklärt Arno Wimmer, Geschäftsführer von RE/MAX Immoreal in Innsbruck, „die Stadt ist in den letzten 10 Jahren um über 15.000 Personen (+13%) auf 131.000 Einwohner gewachsen.“

Generell war die Gesamtnachfrage nach Wohnungen in der Stadt Innsbruck im Jahr 2016 unverändert hoch. „Bei Anlegerwohnungen war die Nachfrage aufgrund fehlender Geldanlage-Alternativen noch immer stark, die Preise stagnieren aber. Bei den Wohnungen für die Eigennutzer besteht wohl eine rege Nachfrage, aber aufgrund der hohen Preise und der strengen Kreditkriterien können sich immer weniger Interessenten Wohnungseigentum auch leisten.“ Für den städtischen Bereich stellt Wimmer ein geringes Angebot an geförderten Eigentumswohnungen fest. Dies führe dazu, dass derzeit hauptsächlich freifinanzierte Wohnungen am Markt sind, die für viele Interessierte nicht mehr leistbar sind. „Letztendlich versuchen diese Käufer daher verstärkt, Eigentum in den Randgemeinden von Innsbruck zu erwerben“, erklärt Wimmer.

Bei gebrauchten Wohnimmobilien sind die Preise – je nach Alter, Zustand, Lage, Ausstattung etc. zum Teil konstant geblieben bzw. teilweise auch gefallen. Bei den Eigentumswohnungen im oberen Preissegment werde die Vermarktungsdauer immer länger, „weil die Kunden in diesem Preissegment“ so Wimmer „immer weniger Kompromisse eingehen.“ Für Eigentumswohnungen im Spitzenbereich, also in sehr guter Lage ab 7.000 Euro pro m² erwartet Wimmer, „dass die Preise noch leicht nach oben gehen können.“ Bei unsanierten Wohnungen, also am unteren Preisende, sind teilweise auch schon Preisreduktionen zu bemerken, „weil die Käufer immer mehr auch ihren eigenen Investitionsaufwand nach dem Kauf einrechnen.“

Bei Mietwohnungen in zentralen Lagen und am Stadtrand herrsche eine steigende Nachfrage, vor allem durch unverminderten Zuzug und auch die Vielzahl an Studenten. Die Mietpreise in Innsbruck stagnieren auf einem sehr hohen Niveau. Auch bei Mietern ist ein Abwanderungstrend in Richtung Innsbrucker Umland festzustellen, da dort die Mietpreise etwas günstiger sind.

Bei Baugrundstücken war im Jahr 2016 die Nachfrage steigend, das Angebot gleichbleibend und die Preise gleichbleibend bis leicht steigend – auf einem sehr hohen Niveau. Wimmer: „Je teurer die Baugrundstücke sind, umso geringer die Nachfrage, weil nur mehr ein extrem eingeschränkter Interessentenkreis die finanziellen Möglichkeiten hat, Quadratmeterpreise jenseits von 500 Euro zu bezahlen.“

Für 2017 erwartet Wimmer, dass aufgrund der unveränderten Rahmenbedingungen, die Trends von 2016 weiterhin anhalten. „Mit einer Änderung der Trends wäre jedenfalls dann zu rechnen, sobald sich die Zinsen ändern.“

Kommentar Bezirke Innsbruck Land und Schwaz

Bernd Senn, Geschäftsführer RE/MAX Residence, mit Sitz in Telfs stellt für die Bezirke Innsbruck Land und Schwaz für das Jahr 2016 eine sehr gute Marktentwicklung fest, „die sogar noch besser war als im Boom-Jahr 2015. Dies resultiert aus der Umstellung der Immobilienertragssteuer, aus der günstigen Zinssituation und aus dem Trend, aus Risikoüberlegungen in Sachwerte zu investieren.“

Derzeit bemerke er „Abwanderungstendenzen aus Innsbruck, weil dort Wohnen immer teurer wird und Kaufinteressenten nicht mehr bezahlen wollen oder können“, erklärt Bernd Senn. „Die Entwicklung geht Richtung Telfs bzw. Jenbach, was sich in der Region sowohl in steigender Nachfrage als auch in steigenden Preisen widerspiegelt.“ Für 2017 erwartet Senn, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.

Anlegerwohnungen sind im Großraum Innsbruck weiterhin sehr stark gefragt. Auch am Mietwohnungsmarkt bemerkt Bernd Senn ein Auspendeln aus der Stadt in das Umland und dadurch dort eine verstärkte Nachfrage.

Ein sehr starkes Interesse bei Käufern ortet Senn auch bei Grundstücken, „weil einfach viel zu wenig Angebot am Markt ist. Bauträger, die bisher auf Innsbruck fokussiert waren, bekunden sehr stark ihr Interesse an Grundstücken außerhalb der Stadt. Damit steigen tendenziell auch diese Preise.“

Für das Jahr 2017 erwartet Senn, dass sich die Entwicklung von 2016 fortsetzen wird.

VORARLBERG

Für Vorarlberg erwarten die RE/MAX-Experten vor Ort ein interessantes Jahr: Nachfrage und Angebot werden wohl weiter steigen und die Preise ebenso. „Durch den starken Zuzug aus Deutschland und der EU wird sich dieser Trend weiter fortsetzen“, erklärt Reinhard Götze, Geschäftsführer von RE/MAX Immowest, mit zwei Immobilien-Büros in Bregenz und einem dritten in Dornbirn. „Leistbares Wohnen ist sicherlich das Thema der nächsten Jahre. Durch die restriktive Kreditvergabe der Banken wird es für viele schwieriger werden, Eigentum zu erwerben. Ungebrochen stark ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Vorarlberg. Auch die Nachfrage nach gebrauchten Eigentumswohnungen zwischen 250.000 und 450.000 Euro ist weiterhin extrem hoch.“ Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in Vorarlberg weiterhin sehr gut. Viele Kaufinteressierte müssen auf Mietwohnungen ausweichen, weil Sie zu wenig Eigenkapital für einen Wohnungskauf aufbringen können.

In den ersten sechs Monaten 2016 war infolge der im Jahr 2015 geänderten Immobilienertragsteuer eine Steigerung der Kaufverträge um beinahe ein Fünftel zu verzeichnen. Im zweiten Halbjahr betrug der Anstieg nur mehr weniger als ein Zehntel.

Götze weiter: „Wir erwarten, dass diese Einmal-Effekte wie die ImmoEst-Änderung im nächsten Jahr ausbleiben und die Zuwachsraten wieder in den einstelligen Bereich zurückgehen. Als erste Anzeichen spüren wir derzeit, dass die Immobilien-Nachfrage insbesondere bei Luxus-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern etwas vorsichtiger und verhaltener wird. In Vorarlberg ist die Exportorientierung so groß wie nirgendwo in Österreich. Dementsprechend sensibel reagieren die Vorarlberger auf weltpolitische Veränderungen wie in der Türkei oder den USA oder wie sie in Frankreich und den Niederlanden möglicherweise bevorstehen.“

Bei den Baugrundstücken wird es weiter zu starken Wertsteigerungen kommen, rund +10% schätzen die RE/MAX-Experten, weil die vielen gewerblichen Bauträger um jeden Quadratmeter bebaubaren Grund ringen.

Dass diese Grundpreisdynamik auch auf die fertigen Neubauten in Form von höheren Preisen bei Einfamilienhäusern und Wohnungen durchschlagen wird, versteht sich von selbst.

Für das Jahr 2017 erwartet Götze, dass sich die Trends am Immobilienmarkt vom Jahr 2016 – aber ohne der Immo-ESt-Auswirkung – fortsetzen werden.

RE/MAX-Empfehlungen für 2017

ImmoSpiegel: Die exaktesten Zahlen in der österreichischen Immobilienwirtschaft

Wie schon in den vergangenen Jahren wird RE/MAX im März mit dem RE/MAX ImmoSpiegel umfassendes Zahlenmaterial aller tatsächlich verkauften und verbücherten Immobilien in ganz Österreich zur Verfügung stellen, basierend auf der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited – Roland Schmid. „Der RE/MAX-ImmoSpiegel ist traditionell wieder sowohl die zuverlässigste als auch die als erste erscheinende Quelle, die Kaufpreis-Daten über alle Immobilienkäufe – und zwar flächendeckend für ganz Österreich (seit dem Jahr 2009) – veröffentlicht“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Director von RE/MAX Austria. „Preisschätzungen oder Internetpreis-Angaben von Internetplattformen kommen da nicht mit, denn Internet-Preise sind immer nur Wunschvorstellungen der Verkäufer und man weiß ja nie, zu welchem Preis das Objekt verkauft wird, ja nicht einmal, ob dieses überhaupt je einen Käufer findet.“

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