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RE/MAX Immospiegel Datenqualität

Jede Statistik ist eine vereinfachte Abbildung der Wirklichkeit. Ob diese verkleinerte Bild dem Gesamtbild entspricht, oder einen falschen Ausschnitt zeigt, hängt von vielen Faktoren ab. Hier werden die wichtigsten anhand des ImmoSpiegels kurz erklärt:

Gesamt-Erhebung oder nur Stichprobe

Viele Statistiken verwenden Stichproben, sie betrachten also nur einen Teil der Wahrheit. Ob diese Stichprobe repräsentativ für die Gesamtheit ist oder nicht, kann nur von dem beurteilt werden, der die Gesamtheit kennt. Die einzige österreichweite Untersuchung, die keine Stichprobe verwendet, sondern die Gesamtheit analysiert, ist die Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten und darauf basierend der RE/MAX ImmoSpiegel.
Die dargestellten Immobilien auf den Immobilien-Plattformen zeigen nicht die Gesamtheit des Immobilienmarktes: Viele Immobilien werden im Internet gar nicht angeboten. Jene Immobilien, die angeboten werden, sind in der Regel teurer als der Durchschnitt und diese teureren sind länger im Internet auffindbar, weil sie schwerer verkäuflich sind. Daher sind Stichproben aus Internet-Angebotspreisen in mehrfacher Hinsicht kein reales Abbild der Wirklichkeit. Statistiker nennen das Bias.

Verkaufspreise oder Angebotspreise

Viele Statistiken verwenden Angebotspreise aus dem Internet. Dazu muss man bedenken, bei Immobilienangeboten im Internet ist nicht bekannt, ob diese Immobilien überhaupt verkauft wird. Wenn Sie verkauft wird, dann ist unbekannt, zu welchen Preis. Der kann je nach Region, Immobilientyp, Vermarkter und Vermarktungsdauer erheblich vom Angebotspreis abweichen.

Die Art der Berechnung entscheidet über Aussagekraft

Je nach verwendeten Statistikwert sind Störfaktoren ausgeschlossen oder wirksam, Zeitvergleiche möglich oder auch nicht. Praktisch heißt das, beim „Durchschnitt“ dem korrekt benannten „arithmetischen Mittel“ wirkt eine Luxusvilla unter 10 Einfamilienhäusern als verzerrend. Der Median, also der Wert in der Mitte hat diesen Störfaktor – die Luxusvilla – ausgeschlossen. Allerdings sind Zeitvergleiche mit den Median-Wert oft Irreführend: Wohnungskäufer werden oft in mit Preisen in ganzen tausender Schritten abgeschlossen. Wenn jetzt in einer kleinen Betrachtungseinheit, zB ein Bezirk mit wenig Immobilien, 2 Median-Preise verglichen werden, so fehlen die Feinabstufungen und die Tausenderschritte täuschen entweder Preisstillstand oder Preissprünge vor. Der RE/MAX ImmoSpiegel verwendet das sogenannte „gewichtete, geschichtete Mittel“. Klingt kompliziert, ist es aber nicht: Dazu wird ein „Durchschnitt“ von allen Preisen gebildet. Bei einem zweiten werden vorher das billigste und das teuerste Prozent und so die ärgsten Extremwerte entfernt. Danach in einem dritten Schritte, dasselbe wieder, aber erst nachdem am oberen und unteren Ende 2% weggeschnitten wurden. Dann dasselbe mit 5, 10 und 25%. Aus diesen 7 Durchschnittswerten wird ein Achter gebildet. Er beinhaltet zwar die Extremwerte, sie sind aber massiv gedämpft und er kann für Jahresvergleiche herangezogen werden, weil die Zwischenstufen vorhanden sind.

Abgeschlossene Betrachtungseinheit oder Hochrechnungen

Im Amtlichen Grundbuch finden sich immer wieder einzelne Verbücherungen, die aufgrund verschiedener Ursachen Kaufverträge abbilden, die schon vor Jahren abgeschlossen wurden. Wer also das Kaufvertragsdatum als Kriterium für seine Betrachtungen hernimmt, hat zwar geringfügig aktuellere Zahlen, aber bei jeder neuen Berechnung werden neue Immobilien hinzukommen und das Ergebnis verändern. RE/MAX Statistik verwendet als Zeitkriterium den Verbücherungszeitpunkt. Damit ist klar, alle Immobilien, die zwischen 2. Jänner und 31. Dezember verbüchert wurden, sind dabei und alle anderen nicht. Der vermeintliche Unschärfe-Faktor bei längerer Dauer zwischen Kaufvertragsdatum und Verbücherungsdatum liegt je nach Grundbuchsgericht in der Regel zwischen 4 und 10 Wochen. Der Vorteil, der abgeschlossenen Erhebungs-Gesamtheit erscheint uns größer als die 10 Wochen. Denn entweder man gibt sich mit unvollständigen Daten zufrieden oder man erstellt eine Hochrechnung für die zu erwartenden Verbücherungen. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass „Spätlings-Verbücherungen“ zeitlich und geografisch unregelmäßig auftauchen und daher kaum prognostizierbar sind und noch dazu meist dem Wert nach eher Schwergewichte (ein Landsitz kann schon mehr Schwierigkeiten machen beim Verbüchern, als eine kleine Stadtwohnung).


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