Eine Veränderung der aktuellen Wohnsituation, z.B. ein neues Haus oder eine neue Wohnung, wirft für viele Menschen automatisch die Frage auf, worauf man dabei alles achten muss.
Rechtliche Beurteilung
Am Anfang jeder Entscheidung steht die Grundlagenarbeit und bei einem Mietobjekt ist es die Beurteilung der jeweiligen rechtlichen Situation. Je nach Objektart und Baujahr kommen unterschiedliche Gesetze zur Anwendung, nämlich entweder das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Die richtige Anwendung herauszufinden ist schon eine wichtige Aufgabe, da davon einige bedeutende Punkte wie Befristungsregelung und Mietzinsbildung abhängig sind.
Mietzinsbildung
Um die korrekte Ermittlungsmethode für den rechtlich richtigen Mietzins zu finden, ist vor allem auf das MRG zu achten. Hier werden 3 Bereiche unterschieden, die unterschiedliche Mietzinsbildungsvorschriften beinhalten. Man spricht von den Bereichen der Vollanwendung, Teilanwendung und der Vollausnahme. Die wichtigsten Bezugsfaktoren sind dabei Baujahr, Zustand und eventuelle Förderungen.
Auch wichtig ist die Beurteilung einer Befristungsregelung, auch abhängig vom Anwendungsbereich, sowie die rechtlich richtige Vorgangsweise bei der Kündigung eines Mietvertrages, vor allem aus der Sicht des Mieters. Vermieterseitig sind die Kündigungsmöglichkeiten von Gesetz her ja genauer definiert.
Vertragsgestaltung
Grundsätzlich gibt es nach dem ABGB mehrere Möglichkeiten einen Vertrag abzuschließen. Mündlich, konkludent – also durch stillschweigende Duldung, etwa der Mietzahlung – oder eben schriftlich. Schon die Kaufleute kannten den Spruch „wer schreibt der bleibt!“ und daher kann die Empfehlung nur lauten die Schriftform zu wählen. Somit sind alle Vertragsdetails niedergeschrieben, formuliert und somit sollte es später einmal zu keinen Unklarheiten kommen. Schriftliche Verträge können sogenannte Formularmietverträge sein, wo in vorgedruckten Formularen in die offenen Felder die handelnden Personen sowie die Immobilie eingetragen werden. In diesem Fall achten Sie bitte darauf, dass am unteren Rand immer die offiziellen Zeichen des Landes Österreich aufgedruckt sind. Bei anderen Schriftformen, die von einer Vertragspartnerseite vorgelegt werden, empfiehlt es sich einen Berater beizuziehen, der in der Sache kompetent ist und Ihr Vertrauen genießt, streng nach dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!“
Kosten und Investitionen
Begriffe die in diesem Zusammenhang immer wieder genannt werden sind Vertragserrichtungskosten, Vertragsvergebührung, Investitionsablöse und Kaution.
Die Vertragserrichtungskosten werden hin und wieder von Verwaltungen vorgeschrieben, dafür dass sie den Mietvertrag schreiben, ebenso kann dies bei Anwälten der Fall sein. Kosten die vor allem im Interesse des Vermieters entstehen, aber durchaus auch Interessen des Mieters betreffen. Somit wäre es wohl als fair zu betrachten, wenn diese Kosten zwischen den Vertragsparteien geteilt werden, sofern sie überhaupt ins Spiel gebracht werden.
Bei der Mietvertragsvergebührung ist wichtig zu wissen, dass diese Gebühr seit 2018 nicht mehr anfällt und somit auch nicht mehr vorgeschrieben oder einkassiert werden darf. ACHTUNG – das betrifft allerdings nur Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden.
Wenn Investitionsablösen ins Spiel gebracht werden achten Sie darauf, dass jeglicher Investition auch eine Rechnung zugrunde liegt und der Wert der Sache ihrem Zeitwert entspricht und nicht dem Neuwert.
Natürlich sichert man eine vermietete Immobilie mit einer Kaution ab, die dazu dienen soll negative Eventualitäten für den Vermieter abzusichern. Wichtig ist, diese Kaution muss jederzeit überprüfbar durch den Mieter aufbewahrt werden und darf nur in genau definierten Fällen herangezogen werden. Wenn die Mietzeit vorbei ist, keine groben Schäden verursacht wurden oder Mietrückstände bestehen, ist diese Kaution voll zurückzuzahlen, inklusive Verzinsung zugunsten des Mieters.
Sollte ein Maklerunternehmen in die Vermietung involviert gewesen sein, dann hat auch dieses einen Anspruch auf eine Honorierung, welche auf die Laufzeit des Mietverhältnisses Bezug nimmt. Auf Seite der Mieter beträgt diese Honorierung bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu 3 Jahren eine Bruttomonatsmiete, bei längeren Laufzeiten 2 Bruttomonatsmieten.
Auf der Seite des Vermieters können immer bis zu 3 Bruttomonatsmieten abgerechnet werden.
Was bedeutet Bruttomonatsmiete? Diese Zahl ist NICHT ident mit der monatlichen Gesamtbelastung, da die Umsatzsteuer der Miete nicht zu berücksichtigen ist. Die Formel bei einer 3 jährigen Miete lautet daher: (Nettomonatsmiete + Betriebskosten) x 1 x 20% Ust..
Bei längeren Mietvertragsdauern, mehr als 3 Jahren, wird x 2 gerechnet.
Um diese hohen Anfangsinvestitionskosten zu lindern haben wir übrigens ein ideales Produkt für Mieter und Vermieter – die Mietkaution. Nähere Informationen dazu bekommen sie bei Ihrem RE/MAX Partner vor Ort.
Auch offene Fragen bezüglich der rechtlichen Beurteilung, Mietzinsbildung oder anderen Themen rund um das Thema Mieten bekommen Sie ebenfalls bei Ihrem RE/MAX Partner vor Ort. Kommen Sie vorbei und lassen Sie sich beraten!
P.S.: Makler prüfen sowohl für Vermieter als auch für Mieter die Gesamtsituation einer Immobilie, bereiten diese fachgerecht für die Marktpräsentation auf und begleiten sie durch den gesamten Prozess, vom Erstkontakt bis zur Übergabe und noch weiter, wenn gewünscht!
Viel Spaß beim Vermieten/Mieten Ihrer Immobilie!
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