Der Gewerbemarkt hat sich auch 2018 von der starken Seite gezeigt

Beitrag vom 20.02.2019 | Autor: Manuela Flicker

Rekord an Büro-Neuflächen in Wien,
Handelsflächen insgesamt rückläufig
Logistikflächen um Wien, Graz, Linz sind der Renner
Immobilien-Anleger-Renditen sinken

 


BÜROMARKT WIEN

Der Wiener Büromarkt hat sich im Jahr 2018 von einer sehr starken Seite gezeigt. So wurde mit rund 260.000 m² neu geschaffenen hochwertigen Büroflächen der höchste Fertigstellungswert seit 10 Jahren erreicht. Gleichzeitig wurden im Jahr 2018 auch rund 275.000 m² an Büroflächen verwertet. Dies entspricht einer deutlichen Steigerung von rund 40 Prozent zum Jahr 2017, liegt aber unter dem Wert aus 2016.

Hauptverantwortlich für die hohe Neuflächenproduktion ist vor allem die Fertigstellung von zwei Großprojekten, dem Austria Campus beim Praterstern (ca. 160.000 m²) und des „The Icon“ beim Hauptbahnhof (ca. 74.200 m²).

Etablierte Unternehmen übersiedeln in hochwertigere Objekte
„Wir können aktuell zwei Trends ausmachen, die hinter den großen Vermietungsflächen im Jahr 2018 stehen“, erklärt Stefan Krejci, Geschäftsführer der RE/MAX Commercial Group. „Zum einen besteht ein hoher Bedarf an qualitativ hochwertigen Erstbezugs-Flächen für etablierte Unternehmen, und zweitens eine gesteigerte Nachfrage durch Co-Working-Space-Anbieter.“ 2018 kamen unter anderem der CWS-Anbieter Spaces Vienna mit gesamt ca. 13.000 m² an zwei Standorten in der Bundeshauptstadt und der CWS-Anbieter Talent Garden mit ca. 5.000 m² auf den Markt.

Aufgrund der hohen Neuflächenproduktion im Jahr 2018 hat sich die Leerstandrate in Wien leicht in Richtung 5,3 % erhöht. Für Anfang 2019 erwarten die RE/MAX-Experten einen leichten Anstieg der Leerstände. Dieser sollte dann aber im Laufe des Jahres auf deutlich unter 5 % sinken.
Regional zeichnen sich deutliche Unterschiede in den Leerstandraten in Wien ab: So beträgt dieser in der Innenstadt und den Innenbezirken ca. 3 % und erreicht im Norden teilweise Werte von über 10 %.

Büroflächen-Mieten mit minimalen Steigerungen
Trotz der leicht gestiegenen Leerstandrate haben sich die Durchschnittsmieten leicht von 14,30 Euro auf 14,60 Euro netto pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor unverändert bei rund 26 Euro pro m².

 

BÜROMARKT GESAMT-ÖSTERREICH

Der Büromarkt in den Landeshauptstädten stellt sich naturgemäß auch 2018 sehr inhomogen dar.

Als besonders aktive Büromärkte in Bezug auf Neuprojekte sehen die RE/MAX-Experten aktuell Klagenfurt und Linz:
„In Klagenfurt sind in den letzten 10 Jahren ca. 75.000 m² Büroflächen entstanden, vor allem in der Innenstadt, der Schleppkurve nördlich der Innenstadt und am Campus Lakeside. Der gestiegene Bedarf – auch in der Innenstadt – wird durch Projekte wie The Holly im ehemaligen Woolworth-Gebäude am Heiligengeistplatz oder dem Brain&Work-Center am Viktringer Ring zukünftig besser befriedigt werden können“, weiß Daniel Lobnik, MSc., RE/MAX Commercial in Kärnten.

Auch in Linz stehen aktuell einige spannende Projekte, die nach Fertigstellung mehrere zehntausende Quadratmeter Büroflächen bedeuten werden, beispielsweise am Hafen oder in der Tabakfabrik.

Graz: Büromarkt brodelt vor allem im Süden
In Graz herrscht laut Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark, besondere Nachfrage nach Büroflächen am südlichen Stadtrand und im Bereich Graz-Umgebung Süd, Nähe Flughafen. „Insgesamt aber ist das Angebot gut und etwas größer als die Nachfrage“, so Marchel, „Wer sich zeitgerecht auf die Suche nach neuen Büroflächen macht, hat daher gute Chancen für Flächen in guten Lagen zu vernünftigen Konditionen.“

In der Stadt Salzburg sieht es bei Büro-Neubauten im Moment ruhiger aus. So gibt es zwar aktuell entsprechende Unternehmensvergrößerungen, die Flächen von bis zu 10.000 m² benötigen würden. Jedoch sind aktuell nur wenige Projekte tatsächlich in der Realisierungsphase. Eines davon, das Projekt Stadtwerk, dessen Fertigstellung im Frühjahr 2019 geplant ist, wird rund 26.000 m² Bürofläche auf den Markt bringen.

„In Innsbruck wurden 2018 einige kleinere Büroprojekte mit weniger als 5.000 m² Fläche fertig gestellt. Darüber hinaus stehen wir vor der Herausforderung, dass nur wenige Flächen verfügbar sind, die größer als 500 m² sind,“ erklärt Arno Wimmer, RE/MAX Commercial Tirol. Abhilfe wird hier das Prisma-Projekt Competence Center Innsbruck in Innsbruck-Ost mit ca. 8.000 m² Bürofläche schaffen.

 

HANDELSFLÄCHEN, RETAIL

Gesamtfläche sinkt, jedoch mit Pausen
Seit Jahren ist die Gesamtverkaufsfläche in Österreich rückläufig. Im Jahr 2017 machte dieser Trend mit gleichbleibender Quadratmeter-Anzahl kurz Pause. Die Experten von RE/MAX Commercial gehen jedoch aktuell davon aus, dass dieser Stopp nur ein kurzfristiges Innehalten gewesen ist. Standen Herrn und Frau Österreicher laut KMU-Forschung Austria in den Jahren 2016 und 2017 noch ca. 13.700.000 m² an Verkaufsfläche zur Verfügung, so ist unter anderem aufgrund der Umbrüche bei Forstinger und Charles Vögele und dem nach wie vor steigenden Online-Handel davon auszugehen, dass es im Jahr 2018 zu einer Flächen-Reduktion von in etwa 2 % gekommen ist. Dies entspräche der durchschnittlichen jährlichen Reduktion der Jahre 2013, 2014 und 2015.

Seit 2013 hat sich die Gesamtverkaufsfläche in Österreich somit um ca. 750.000 m² reduziert, was in etwa 4 x der Verkaufsfläche der Mariahilfer Straße in Wien entspricht.

Kreativität als Rentabilitäts-Retter
„Österreich ist in Bezug auf Verkaufsflächen insgesamt nach wie vor sehr gut ausgestattet. Wir sehen nur leider, dass diese als Handelsflächen nach den heutigen Anforderungen oftmals am falschen Platz gelegen sind“, erklärt Stefan Krejci. Bei der Nachverwertung dieser Immobilien ist daher entsprechende Kreativität an den Tag zu legen. Komplett andere Angebotszusammensetzung, andere Mieter, Nutzung in Form anderer Immobilienkategorien (Büro, Wohnung, Logistik, öffentlicher Raum etc.) können laut Krejci der Rentabilität dieser Immobilien wieder neuen Schwung geben.

Die grüne Wiese und die Innenstadt
„Trotz Schwierigkeiten bei Umwidmungsverfahren wollen viele Handelsbetriebe nach wie vor auf die grüne Wiese“, wie Egon Grassegger berichtet, „weil alte Innenstadt-Geschäftslokale für Handelsfilialisten aufgrund der geringen Größen und schwierigen Baulichkeiten kaum zu nutzen sind. Auch alte Fachmarkt-Flächen sind für stationäre Händler oft nicht mehr interessant, da allerdings steigen dann oft Online-Anbieter ein, allerdings mit deutlich geringeren Nettomieten“, so Grassegger.

Der Gesamtumsatz im Handel in Österreich hat sich 2018 um ca. 1 % nominell erhöht, dies entspricht einer geringeren Steigerung als 2017 (2 % nominell). Wesentlich stärker wuchs laut KMU Forschung Austria auch 2018 der Onlinehandel, der seine Umsätze um ca. 4 % auf rund 3,3 Mrd. Euro erhöhen konnte.

Unvermindert Neuzugänge in der Handelslandschaft
Während sich mehrere renommierte Handelsunternehmen in wirtschaftlich herausfordernden Situationen wiederfinden, gibt es nach wie vor rund 30 Markteintritte von internationalen stationären Händlern in Österreich pro Jahr. „Wir stellen hier nur fest, dass diese neu am österreichischen Markt agierenden Unternehmen oftmals mit einer Handvoll Standorte an absoluten Top-Lagen ihre Expansionsziele erreicht sehen“, so Krejci weiter.

Spitzenmieten: Wien und der Rest
Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor bei rund 400,- Euro pro Quadratmeter und damit neuerlich deutlich über den restlichen Landeshauptstädten.

Die Preisentwicklungen in den Top-Lagen hier sind, bis auf die Ausnahme St. Pölten, im Vergleich zum Vorjahr gleichbleibend, bis leicht steigend.
Die deutlichste Steigerung verzeichnet Klagenfurt, wo die Handelsflächen-Mieten auch aufgrund diverser Projekte in den Spitzenlagen zuletzt um ca. 15 % angezogen haben. „Wir führen das unter anderem auf die aktive Projektentwicklung der Lilihill-Gruppe zurück, die zu einer deutlichen Aufwertung der Innenstadt beiträgt“, berichtet Daniel Lobnik, MSc. von RE/MAX Commercial Kärnten.

In Linz, Innsbruck und Graz sind die Handelsmieten in den guten Lagen tendenziell stärker gestiegen. Dies hat unter anderem dazu geführt, dass teilweise die wirtschaftliche Leistbarkeit der Mieten in den Top Lagen erreicht ist, und daher verschiedene Handelsunternehmen in gute Lagen in der Nähe von Top-Lagen ausweichen.

In Vorarlberg ist die Nachfrage nach Handelsimmobilien nach wie vor groß. „Wir haben nur leider oftmals keine freien Flächen oder eine entsprechend einschränkende Raumordnung, wodurch neue Ansiedelungen tendenziell schwierig werden“, berichtet Reinhard Götze von RE/MAX Commercial Vorarlberg.

 

LOGISTIK, LAGERFLÄCHEN, BETRIEBSFLÄCHEN

Aufgrund der weiter anhaltenden Expansion des Online Handels steigt auch die Nachfrage nach Logistikflächen weiter. Für die Logistikbranche bedeutet dieses starke Transportaufkommen einen enormen Investitionsbedarf und führt aktuell auch gleichzeitig zu steigenden Transportpreisen.

Die Hotspots des österreichischen Logistikmarktes stellen aktuell nach wie vor Wien, Linz und in Graz dar. „Wir sollten einfach beginnen, Logistikgrundstücke am 3-D-Drucker herzustellen“, scherzt Anton Putz von RE/MAX Commercial in Wien. „Ungebremst ist beispielsweise die Nachfrage von Logistikern, die sich im Großraum Wiener Neudorf ansiedeln wollen. Hier werden bereits Preise zwischen € 170,- bis € 250,-/m² bezahlt.“ Eine ähnliche starke Nachfrage treibt die Quadratmeterpreise im Bereich südlich von Wien, beispielsweise in Himberg, nach oben. Die Quadratmeterpreise liegen dort aktuell bei rund etwa 150 Euro.

Im Großraum Linz bewegen sich die Grundstückspreise für Logistikflächen aktuell je nach Nähe zu den Hauptverkehrsrouten zwischen 100 und 130 Euro. Die Tendenz ist auch hier steigend.

„Im Bereich der Autobahn-Zubringer in Graz-Süd besteht“, so Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark, „eine hohe Nachfrage durch Unternehmen, die sich strategisch neu ausrichten und perfekte Verkehrsanbindungen suchen. Dafür sind diese auch bereit, Quadratmeterpreise von bis zu 300 Euro zu bezahlen.“

Ähnliche Aufbruchstimmung herrscht laut Marchel auch beim Grazer Flughafen aufgrund der Finalisierung der Projektplanung „Koralmbahn“ mit Preisen von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter.
 

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