RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtmarkt 1. Halbjahr 2022

Beitrag vom 27.09.2022 | Autor: RE/MAX Austria

    Anzahl der Immobilienverkäufe rückläufig, Umsatz legte nochmals zu.

    Kurzinfos

    • Um -2.331 weniger im amtlichen Grundbuch neu verbücherte Immobilien im ersten Halbjahr 2022 als 2021. Das dritte Minus in den letzten zehn Jahren nach 2019 und 2013.
    • Salzburg (+194) und Steiermark (+958) legen gegen den Bundestrend zu.
    • Größte Einbrüche in Oberösterreich (-1.096), Wien (-638) und Tirol (-453).
    • Verbücherter Transaktionswert im ersten Halbjahr 2022 bei 21,73 Mrd. Euro.
    • Wertzuwachs von +2,13 Mrd. Euro oder +10,8 %.
    • Wien legt um +1,00 Mrd. Euro zu, Steiermark um +0,35 Mrd. Euro; Tirol als einziges Bundesland unter 2021er-Niveau.
    • Bundesländerranking nach Mengen: Niederösterreich vor Wien, Steiermark holt dritten Platz wieder von Oberösterreich (2021 Dritter) zurück.
    • Wertmäßig bleibt Wien vor Niederösterreich. Tirol (2021 Dritter) fällt wieder hinter Oberösterreich auf Platz 4 zurück.
    • Top-Ten-Bezirke und Städte nach Anzahl der verkauften Objekte: Graz vor Wien-Donaustadt und Salzburg-Umgebung, Baden, Innsbruck-Land, Graz-Umgebung, Villach (Stadt + Land), Bregenz, Mödling, Linz.
    • Top-Ten-Bezirke und Städte nach Immobilienwert: Wien-Donaustadt überholt Graz und Kitzbühel. Wien-Leopoldstadt liegt vor Stadt Salzburg. Wien-Döbling folgt vor Mödling, Stadt Linz, Innsbruck-Land, Salzburg-Umgebung.
    • Gravierende Strukturveränderungen: wesentlich weniger Verbücherungen von Grundstücken, Gebäuden, Dachgeschoßwohnungen, Waldflächen, Einfamilienhäusern und Hausanteilen, aber mehr Reihenhäuser, Zinshäuser und auch Wohnungen.
    • Umsatzplus vor allem bei Wohnungen, Gebäuden, Zinshäusern und Grundstücken, aber Einbruch bei Bürogebäuden.
    • Die teuersten Immobilienverkäufe Österreichs finden sich im ersten Halbjahr 2022 alle in Wien:
      - ein Grundstück mit 258.269 m² in Wien 22 um 86,0 Mio. Euro
      - ein Gebäude im 21. um 57,5 Mio. Euro
      - ein Gebäude im zweiten um 54,0 Mio. Euro und
      - zwei Gebäude um 45,0 Mio. Euro, eines im zweiten und eines im 22. Bezirk

    Amstetten, 21. September 2022

    GESAMTMARKT: ÖSTERREICHWEIT VERÄNDERUNGEN

    Der Markt beginnt sich zu drehen

    Coronakrise, Ukrainekrise, Energiekrise, völlig ungewohnte Inflationswerte samt Veränderungen im Bereich der Finanzierung: All das verändert die Werthaltungen, Wünsche, Ziele von Menschen und Unternehmen und vor allem sehr oft ganz massiv ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten.

    Wir beobachten schon seit einigen Monaten, dass die Nachfrage nach Immobilien von einem unglaublich hohen Niveau zurückgeht und das Angebot steigt“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, „eine Trendwende zeichnet sich ab.“

    Das große Ganze

    74.258 Verbücherungen im ersten Halbjahr 2022 sind nach den RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen um -2.331 weniger als 2021, also ein Minus von 3,0 %. Aber es sind um +10,3 % mehr als 2020, um +15,7 % mehr als 2019 und das Doppelte von 2013.

    Beim Transaktionswert findet sich noch keine Spur von Marktmüdigkeit. Mit 21,73 Mrd. Euro wurde im ersten Halbjahr 2022 erstmals die 20-Milliarden-Euro-Hürde genommen und gleichzeitig 2,12 Mrd. Euro, also +10,8 % draufgesetzt. „Der Zuwachs wurde vor allem von Wien und der Steiermark, aber auch von Ober- und Niederösterreich mitgetragen. Damit hat sich der Immobilienhandelsumsatz im ersten Halbjahr seit 2019 und 2020 um ein Drittel erhöht und gegenüber 2015 und davor mehr als verdoppelt“, ordnet Reikersdorfer die Zahlen ein.

    Änderungen für Interessenten und Käufer

    Aufgrund der Dauer eines Immobilienkaufes von der ersten Besichtigung bis zur vollständigen Verbücherung im Grundbuch beinhalten diese Zahlen auch noch Effekte aus 2021 und der Zeit vor dem 24. Februar 2022, als für viele fast alles machbar und möglich schien. „Mittlerweile treibt die Inflation – zuerst über das Material und jetzt über das Personal – die Neubaukosten und nagt jetzt auch heftig am angesparten Eigenkapital für Neuanschaffungen“, analysiert Mag. Anton Nenning, RE/MAX-Austria-Experte. „Damit sind viele Finanzierungen, die noch vor einem Jahr problemlos und günstig abgewickelt werden konnten, plötzlich ein Fall für ausgesuchte Experten, die auch in kniffligen Situationen noch einen Weg finden. Für viele bedeutet das aber auch schlichtweg einen Projektstopp.“

    Markt funktioniert

    Warum der Immobilienmarkt dennoch weiterhin gut funktioniert, erklärt Reikersdorfer: „Viele Grundstückskäufer, die den Traum hatten, einen Neubau zu errichten, orientieren sich - aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten bzw. der Tatsache, dass sie dafür keine Finanzierung mehr bekommen – neu. Der Markt für gebrauchte und damit wesentlich günstigere Einfamilienhäuser rückt in dieser Zielgruppe vermehrt in den Fokus. Weiters gibt es noch immer eine Vielzahl von Anlegern, die ihr Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest inflationssicher parken wollen. Es hat sich auch gezeigt, dass viele Verkäufer – in erster Linie Erben, die in den letzten Monaten noch zugewartet und auf steigende Preise gehofft haben – ihre Immobilie jetzt auf den Markt bringen. Sie investieren ihr Geld in ihre eigene Wohn- und Lebenssituation, solange es noch so viel wert ist wie jetzt.“

    Spannende Verschiebungen im Markt

    Gravierende Veränderungen stellen laut RE/MAX-ImmoSpiegel die gegenüber 2021 fehlenden -1.727 Verbücherungen von Grundstücken dar, auch die -528 weniger Gebäude. Dazu kommen noch -147 weniger Dachgeschoßwohnungen, -144 weniger Waldstücke, -130 weniger Einfamilienhäuser und -127 weniger Hausanteile. In der Menge nur teilweise kompensieren das die +138 mehr Zinshäuser und +136 mehr Reihenhäuser.

    Beim Gesamtwert kommt das größte Plus mit rund +790 Mio. Euro von Wohnungen, +420 Mio. Euro von Gebäuden und +360 Mio. Euro von Zinshäusern. Bemerkenswert ist auch der Einbruch bei Bürogebäuden von -260 Mio. Euro.

    Der Aufreger der letzten Jahre, die PWW-Abstellplätze, hat sich eingependelt und liegt wie 2021 knapp unter 13.000 Einheiten (-0,5 %).

    Veränderte Strukturen wirken nach

    Ausdruck der Veränderungen sind nicht nur die Gesamtzahlen am Immobilienmarkt“, ergänzt Nenning, „sondern vielmehr auch ihre Zusammensetzung. Wenn die Grundstückshandelsmenge massiv einknickt, dann sind das die Einfamilienhäuser, die in den nächsten Jahren eben nicht gebaut werden. Wenn der Bürogebäudeumsatz trotz fast konstanter Menge um beinahe die Hälfte zurückgeht, dann sind darin auch Homeoffice-Auswirkungen und Downsizing-Maßnahmen als Ursache versteckt.“

    Top-100-Verbücherungen um ein Fünftel mehr wert

    Der Wert der Top-100-Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr – unabhängig vom Immobilientyp – ist den RE/MAX-Experten zufolge von 1,75 Mrd. Euro (2021) auf 1,96 Mrd. Euro gestiegen, also um +12 %. Die Eintrittsgrenze für den Top-100-Club lag 2022 bei 10,0 Mio. Euro, nach 8,4 Mio. Euro im Jahr 2021. Ein Plus von 19 %.

    Top-Ten regional konzentrierter als zuletzt

    Während sich 2021 die Top-Ten breit gestreut auf Wien (4), Niederösterreich (3), Steiermark (2) und Tirol (1) aufteilten, sorgt 2022 Wien für sieben Top-Ten-Platzierungen, Oberösterreich für zwei und Kärnten für eine.

    Verschiebungen unter den Bundesländern

    Auch wenn österreichweit -3,0 % an Verkaufsobjekten zum Vorjahr fehlen, legen Salzburg und Steiermark dem Trend zum Trotz zu: Steiermark +9,2 % und Salzburg +3,6 %. Auch Niederösterreich behauptet sich mit -2,7 % noch besser als der Bund.

    Am schlechtesten sieht es in Vorarlberg mit -10,7 % und in Oberösterreich mit -9,5 % aus. Auch Tirol stöhnt mit -6,4 % und Kärnten mit -5,2 %. „Um die Kirche aber im Dorf zu lassen, muss auch erwähnt werden, dass in jedem einzelnen aller neun Bundesländer die 2022er-Mengen über jenen von 2020 lagen“, relativiert Nenning.

    Am Transaktionswert der verbücherten Immobilien gemessen hat prozentuell am meisten die Steiermark profitiert (+18,5 %), gefolgt von Wien (+17,6 %) und Kärnten (+14,4 %). Oberösterreich erreicht +11,1 % Wertzuwachs, Niederösterreich +8,9 %. Etwas abgeschlagen das Burgenland mit +4,8 %, Salzburg mit +3,6 % und gerade noch positiv ist Vorarlberg mit +1,8 %. Tirol fehlen -0,3 % auf 2021.

    WIEN

    Weniger als 2021, aber mehr als 2020 und zuvor

    Nach einem auffälligem Verkaufsschub zum Halbjahr 2021 muss Wien 2022 wieder einen Rückgang bei den Immobilienverkäufen einstecken – hinter Oberösterreich mit einem Minus von 638 (-4,9 %) sogar den zweitstärksten. Dennoch sind die insgesamt 12.367 Verbücherungen nach den RE/MAX-Analysen immer noch mehr als 2020 und reichen für Rang zwei im Bundesländervergleich.

    Verkaufsentwicklung: Flächenbezirke haben stark nachgelassen

    Fast die Hälfte der Bezirke, nämlich elf, können 2022 ein Plus verzeichnen. Bis auf die Donaustadt (+336) liegen die Flächenbezirke jedoch weit zurück. Zulegen konnten vor allem Leopoldstadt (+311), Penzing (+232) und Rudolfsheim-Fünfhaus (+108). Der 15. Bezirk erzielte seinen bisherigen Höchststand 2018.

    Zwölf Bezirke liegen demnach unter den Vorjahresvergleichsmengen. Vor allem Liesing (-425), Favoriten (-338) und Floridsdorf (-326) liegen weit unter ihren historischen Höchstwerten, aber immer noch im Mittelfeld ihrer bisherigen Mengen. Auch Margareten (-183) und Ottakring (-116) liegen im dreistelligen Minusbereich.

    Ranking nach Objektzahlen – Donaustadt erneut führend

    In absoluten Gesamtzahlen ist, wie schon im Vergleichszeitraum Jänner bis Juni 2021, laut RE/MAX-Berechnungen auch diesmal die Donaustadt mit 1.903 verkauften Objekten führend. Ebenfalls noch knapp über der 1.000er-Marke liegt Favoriten (1.096). Es folgen Floridsdorf (914), Leopoldstadt (905), Penzing (871), Landstraße (672) und Döbling (600). Dahinter reihen sich Ottakring (588) und Liesing (549) ein.

    Die meisten Bezirke finden sich zwischen 400 und 500 verbücherten Objekten: Meidling (492), Simmering (434), Rudolfsheim-Fünfhaus (410), die Brigittenau (409) und Hernals (402). Unter 400 liegen dicht nebeneinander Hietzing (384) und Währing (383). Den Abschluss bilden Margareten (293), Alsergrund (240), Wieden (178), Innere Stadt (171), Mariahilf (166), Neubau (154) und die Josefstadt (153).

    Wieder eine Milliarde Umsatz

    Knapp hinter der Steiermark verzeichnet Wien prozentual die zweithöchste Wertsteigerung von +17,6 %. In absoluten Zahlen jedoch verteidigt Wien den ersten Rang spielend und erzielt um +1,00 Mrd. Euro mehr Umsatz als im Vorjahr, in Summe 6,68 Mrd. Euro.

    Donaustadt weit vorne, Floridsdorf wird von Leopoldstadt abgelöst

    Laut den RE/MAX-Experten legen 16 Bezirke zu, sieben liegen hinter den Ergebnissen des Vorjahres. Mit großem Abstand, nämlich 949 Mio. Euro Immobilienumsatz hält sich die Donaustadt an der Spitze, ein Zuwachs von +379 Mio. Euro.

    Erstmals seit 2015 an der zweiten Stelle liegt die Leopoldstadt. Sie wächst mit +300 Mio. Euro beinahe ähnlich stark auf einen Gesamtumsatz von 578 Mio. Euro, der sich gegenüber 2021 mehr als verdoppelt hat. Döbling schafft es mit +182 Mio. Euro auf gesamt 509 Mio. Euro. Floridsdorf legt mit 401 Mio. Euro um +19 Mio. Euro zu. Knapp beisammen folgen Landstraße mit 397 Mio. Euro (+32 Mio. Euro) und Favoriten mit 393 Mio. Euro, allerdings mit einem Rückgang von -87 Mio. Euro. Die 300-Millionen-Euro-Grenze erstmals geknackt hat auch Währing. Zusätzliche +75 Mio. Euro ergeben in Summe 313 Mio. Euro. Die Innere Stadt wirft 286 Mio. Euro in die Waagschale (+38 Mio. Euro), Penzing 280 Mio. Euro (+93 Mio. Euro) und Meidling 258 Mio. Euro, trotz dem bundesweit größtem Einbruch von -154 Mio. Euro nach dem Rekordjahr 2021. Der Bezirk Ottakring meldet mit 248 Mio. Euro (+38 Mio. Euro) sein bisher bestes Ergebnis, Liesing unterbietet hingegen seinen Höchstwert von 2021 und erzielt mit -134 Mio. Euro noch 242 Mio. Euro. Im Bezirk Brigittenau schlagen die Immobilienverkäufe mit rekordmäßigen 229 Mio. Euro zu Buche (+116 Mio. Euro), in Alsergrund mit 209 Mio. Euro (+18 Mio. Euro) und in Hietzing mit 205 Mio. Euro (-3 Mio. Euro). Ebenfalls noch im dreistelligen Millionenbereich liegen die Bezirke Hernals (189 Mio. Euro, +18 Mio. Euro), Simmering (185 Mio. Euro, -21 Mio. Euro), Margareten (160 Mio. Euro, -23 Mio. Euro) und Rudolfsheim-Fünfhaus (155 Mio. Euro, +35 Mio. Euro). Den Hundert-Millionen-Sprung hat nun auch die Josefstadt erstmals geschafft. Dank eines Anstiegs von +59 Mio. Euro liegt der Bezirk bei insgesamt 132 Mio. Euro. Weiter geht es mit Neubau (128 Mio. Euro, +20 Mio. Euro), Wieden (124 Mio. Euro, +11 Mio. Euro) und Mariahilf (123 Mio. Euro, -8 Mio. Euro).

    Wiens Top-Five:

    Die fünf größten Immobiliengeschäfte Österreichs im ersten Halbjahr fanden in Wien statt (siehe Kurzinfo).

    Im RE/MAX-ImmoSpiegel wurde aus statistischen Gründen das Grundstück mit der größten Kaufsumme, obwohl es am selben Tag zweimal die Eigentümer wechselte, nur einmal berücksichtigt.

    NIEDERÖSTERREICH

    Verkaufszahlen erstmals seit 2013 rückläufig

    Nachdem das Bundesland seit 2013 eine kontinuierliche und von 2020 auf 2021 gar eine sprunghafte Steigerung verzeichnen konnte, ist erstmals ein Rückgang zu erkennen. 15.234 Transaktionen sind zwar eine Stagnation um -424 bzw. -2,7 %, aber um +15 % mehr als 2020 und früher.Das bedeutet Rang eins im Bundesländervergleich.

    Bis auf fünf Ausnahmen alle Bezirke im Minus

    Präsenz zeigt vor allem Mödling und liefert einen Anstieg um +329 Immobilienkäufe

    auf insgesamt 1.288 Einheiten. Korneuburg kommt mit +153 zusätzlichen Objekten gegenüber 2021 auf 1.236 Objekte, St. Pölten (Stadt) mit einem Plus von 47 auf 423. Wr. Neustadt (Stadt und Land) steigert um +17 Einheiten auf 1.028 und Tulln immerhin um +6 Einheiten auf 1.237.

    Die Liste jener Bezirke, die unter den Vorjahreszahlen liegen, ist ein wenig länger. Ganz vorne im RE/MAX-ImmoSpiegel-Ranking liegt Baden im doppelten Sinn: mit -236 Objekten den größten Rückgang und mit gesamt 1.540 Verbücherungen dennoch der verbücherungsstärkste Bezirk. Danach folgen Krems (Stadt und Land) mit -156 (gesamt 796), Mistelbach mit -94 (886), Hollabrunn mit -93 (556), Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs mit -78 (696) und Bruck/Leitha mit -72 (931).

    Zwettl vermisst -59 Kaufakte (gesamt 313), Waidhofen/Thaya -49 (gesamt 243), Gänserndorf -30 (1.025), Scheibbs -28 (205), Horn -25 (283), Neunkirchen -16 (600), aber auch Lilienfeld -16 (gesamt 151), St. Pölten Land -15 (929), Gmünd -7 (362) und Melk -2 (gesamt 506). Trotz dieser oft erheblichen Rückgänge finden sich bis auf Mödling, Lilienfeld, Gänserndorf und Krems alle Bezirke über den Werten von 2020.

    Wert der verkauften Immobilien: Baden verliert, bleibt aber Zweiter

    Mödling übernimmt wieder die Führung vor Baden und Bruck/Leitha. Der Bezirk Baden konnte das Überraschungsergebnis von 2021 nach einem Plus von +182 Mio. zu 2020 nicht halten und zeigt 2022 mit -51 Mio. Euro das größte Minus an und liegt dennoch mit 408 Mio. Euro weit über den Umsätzen der Vorjahre.

    Lilienfeld ist ebenso rückläufig, wenngleich in einer ganz anderen Liga: 15 Mio. Euro Immobilienumsatz sind um -5 Mio. Euro weniger als 2021. Auch Tulln (-2 Mio. Euro auf 282 Mio. Euro), Scheibbs (-2 Mio. Euro auf 27 Mio. Euro) und Horn (-1 Mio. Euro auf 30 Mio. Euro) blieben unter ihren Vorjahreswerten. Somit liegen fünf der 21 niederösterreichischen Auswertungsbezirke beim Immobilienumsatz zurück, 16 sind jedoch deutlich im Plus.

    Wr. Neustadt legt am meisten zu

    Besonders positiv sieht die Lage in Wr. Neustadt (Stadt und Land) aus. Eine Steigerung von +72 Mio. Euro ist nicht nur ein neuer Rekordwert, erstmals über der 200-Millionen-Euro-Marke (264 Mio. Euro), sondern auch das größte Plus überhaupt. Gar nicht so weit dahinter reiht sich Korneuburg ein: +62 Mio. Euro (303 Mio. Euro Gesamtumsatz). Es folgen Gänserndorf mit +40 Mio. Euro (229 Mio. Euro), St. Pölten (Land) mit +33 Mio. Euro (219 Mio. Euro), Krems (Stadt und Land) mit +23 Mio. Euro (158 Mio. Euro), Amstetten samt Waidhofen/Ybbs mit +20 Mio. Euro (gesamt 139 Mio. Euro) und Bruck/Leitha mit +17 Mio. Euro (304 Mio. Euro).

    St. Pölten legt stärker als die Umsatz-Nummer-Eins zu

    Die Landeshauptstadt St. Pölten erhöhte um +16 Mio. Euro auf 107 Mio. Euro, Mödling, die Umsatz-Nummer-Eins, um +15 Mio. Euro auf 469 Mio. Euro und Mistelbach um +13 Mio. Euro auf 108 Mio. Euro. Melk schafft es mit +9 Mio. Euro auf 69 Mio. Euro.

    Zuwachsraten im einstelligen Millionenbereich weisen Waidhofen/Thaya mit +8 Mio. Euro (auf 24 Mio. Euro), Zwettl mit +6 Mio. Euro (auf 26 Mio. Euro) und Neunkirchen mit +3 Mio. Euro (auf 103 Mio. Euro) auf sowie auch mit +1 Mio. Euro Hollabrunn auf 53 Mio. Euro und Gmünd auf 25 Mio. Euro.

    Fischamend dreimal unter den Top-Deals in Niederösterreich

    Während im Vorjahr der Bezirk Mödling im Halbjahr die Plätze eins bis sechs belegt hat, ist heuer Bruck/Leitha dreimal vorne dabei und da wiederum ein einziger Ort: Fischamend. Mit einem Gebäude um 22,5 Mio. Euro und einer Logistikhalle um 16,0 Mio. Euro sowie einer um 12,7 Mio. Euro.

    Auf Platz zwei in Niederösterreich liegt ein Grundstück im Bezirk Mödling um 17,7 Mio. Euro, auf Platz drei im Bezirk Amstetten ein Baurechtsgebäude um 16,0 Mio. Euro und auf Platz fünf in Korneuburg ein Objekt um 13,0 Mio. Euro.

    Die Informationen zu allen Bundesländern finden Sie unten im PDF.