Wohnungsmarkt 2022: um -10 % weniger Verkäufe.

• Anzahl der verbücherten Wohnungen ziemlich gleich wie im Jahr 2020 bei rund 50.500 Stück, aber um rund -5.700 weniger als 2021
• Gesamtwert: mit 14,8 Mrd. Euro um -109 Mio. Euro geringer als 2021
• Wohnungspreise typischerweise bei 264.000 Euro, um +22.500 Euro mehr als 2021
• Verkaufszahlen: außer Burgenland alle Bundesländer im Minus, Preise: alle Bundesländer zwischen 4 % und 16 % im Plus, Gesamtwert: vier Bundesländer im
  Plus, fünf im Minus
• Top-Ten-Bezirke beim Preis: 9x Wien: Innere Stadt, Döbling, Wieden, Neubau, dann Kitzbühel, dahinter Josefstadt, Hietzing, Alsergrund, Währing und Leopoldstadt. Auf den Rängen 11, 13 und 15 folgen Bregenz, Dornbirn, Feldkirch
• Teuerste Bundesländer: Wien überholt Tirol, aber Vorarlberg auf Platz 1
• Teuerste Landeshauptstädte: unverändert Bregenz vor Innsbruck und Salzburg
• Wohnungspreise im Fünfjahresvergleich in Österreich: +36 %
• Anteil der Bauträgerprojekte (Neubau und Sanierungen) sinkt von 39 % auf 36 %
• Um -6 % weniger Bestandswohnungen verbüchert als 2021 und um -16 % weniger Erstbezüge
• Neubauquadratmeter kostete 2022 um +37 % mehr als gebraucht (2021: +32 %)

• Im 4. Quartal 2022 um -23% weniger Verkäufe als in Q4/2021
• Trendwende bei den Preisen: in Q3 noch +13 % zu 2021, in Q4 nur mehr +6 %
• Im unteren, sensibleren Preisviertel: Dämpfer von +14 % (Q3) auf +1 % (Q4)

Der preisliche Höhenflug bei Eigentumswohnungen von 2021 ist Geschichte. Die Verkaufszahlen der Wohnungen sind 2022 wieder auf das Niveau von 2017 bis 2020 zurückgefallen. Von 2017 bis 2020 pendelten die verkauften Wohnungsmengen zwischen 49.584 und 50.386 Einheiten. 2022 waren es 50.472, um -5.647 weniger als 2021, in Prozenten: -10,1 %.

„Auf das Gesamtjahr betrachtet ist das einerseits ein herber Rückschlag zum Vorjahr, andererseits nur eine Konsolidierung auf das stabile Niveau der vier Jahre zuvor“, erklärt Mag. Anton Nenning, Head of Research & Communication von RE/MAX Austria. „Bedenklicher ist die Tatsache, dass der Rückgang nicht über das ganze Jahr gleichmäßig erfolgt ist, sondern im ersten Quartal noch um +6,4% mehr verkauft wurde als im Q1/2021, im zweiten dann aber -4,8% zum Vorjahr fehlten. Im dritten Quartal betrug der Rückgang bereits -16,2% und im vierten sogar -22,5%. Dabei muss bedacht werden, dass die Verbücherungen den Kaufabschlüssen um zwei bis drei Monate nachhinken."

„Das heißt aber auch, dass das Niveau der zuletzt verkauften Wohnungen und damit der Übergang auf das Jahr 2023 erheblich niedriger ist als zum Jahreswechsel 2021 auf 2022. Die Verbücherungszahlen für Wohnungen im ersten Quartal 2023 zeigen uns, dass wir uns auf eine weitere Abschwächung des Marktes einstellen müssen. Im ersten Quartal 2023 wird gegenüber 2022 ein Viertel, wenn nicht sogar ein Drittel fehlen“, führt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria den Zukunftstrend weiter aus.

„Es bleibt spannend, wie lange diese Phase des Umbruchs und der Unsicherheit am Markt andauern wird. Neben den steigenden Zinsen und den verschärften Kreditvergaberichtlinien haben auch Corona-Nachwehen, die hohe Inflation und die weltweiten Brennpunkte zur allgemeinen Verunsicherung beigetragen. Der Markt hat sich im Jahresvergleich gedreht, die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen und das Angebot spürbar gestiegen. Die Preiskurve flachte in der zweiten Jahreshälfte 2022 bereits deutlich ab und im 4. Quartal sind die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal nach vielen Jahren sogar erstmals wieder
ganz leicht zurückgegangen. Sollten sich die Rahmenbedingungen am Markt nicht ändern, ist im Jahr 2023 tendenziell mit rückläufigen Preisen zu rechnen. Die Investition in eine Eigentumswohnung für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge bleibt weiterhin sehr interessant.“

Trotz erheblichem Mengenrückgang blieb der Gesamtverkaufswert der 2022 gehandelten Wohnungen aber nahezu konstant. Nur -0,7 % fehlten bei 14,81 Mrd. Euro Transaktionswert auf das Rekordjahr 2021.

Zuverlässigkeit der Berechnungen aufgrund der einzigarten Datenbasis Für die Berechnungen des RE/MAX ImmoSpiegels liefert die Datengrundlage IMMOunited in
Form der Kaufvertragssammlung. Sie besteht aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Wohnungen. „Wir arbeiten nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und nicht mit Stichproben und Teilmengen, und das seit 2009. Wir verwenden auch keine Angebotspreise
von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchem tatsächlichen Preis die Wohnungen – wenn überhaupt – verkauft wurden“, stellt Nenning klar, „sondern nur mit den tatsächlichen Verbücherungspreisen.“

„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und
Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen
transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

Preissteigerungsrate 2022 exakt dieselbe wie 2021
Wie aufgrund der Diskrepanz von Mengen und Wertentwicklung nicht anders zu erwarten, sind die typischen Wohnungspreise in Österreich wieder gestiegen, und zwar wie schon von 2020 auf 2021 um +9,3 %, nämlich von 241.506 Euro auf 264.035 Euro. Die typischen Wohnungspreise sind den RE/MAX-Berechnungen zufolge österreichweit im Fünfjahresvergleich um +36,0 % angestiegen, im Zehnjahresvergleich um +79,7 %.

2022 Rang vier bei den Wohnungsverkäufen

Bis 2014 und noch einmal 2017 verbücherte Niederösterreich mehr Wohnungen als Oberösterreich. Seither hinkte bei den Wohnungsverkäufen das Bundesland der Einfamilienhausbesitzer mengenmäßig dem kleineren Nachbarn hinterher, auch wenn sich der Abstand 2022 von 740 auf 177 reduziert hat. Im Land unter der Enns wurden „nur“ 6.265 Wohnungen für neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, damit Rang vier unter den Bundesländern, auch wenn der Rückgang im blau-gelben Land mit -2,3 % nicht einmal ein Viertel des Bundestrends (-10,1 %) ausmacht.

Konzentration erhöht

Die Konzentration des Wohnungsmarktes rund um Wien hat sich unwesentlich erhöht: Die fünf mengenstärksten Bezirke (Mödling, Baden, Bruck, Tulln, Korneuburg) plus Gänserndorf waren 2022 für 57,5 % aller Wohnungsdeals in Niederösterreich verantwortlich (2021: 57,2 %).

Bundesanteil gesteigert

Der Transaktionswert von 1,36 Mrd. Euro bringt Niederösterreich wie Wien, Burgenland und Kärnten in den kleinen Club der Gewinner: +3,4 % sind ein besseres Ergebnis als in sechs anderen Bundesländern. Dem geschuldet steigt der Wertanteil der niederösterreichischen Wohnungskäufe am Bundeswert von 8,8 % auf 9,2 %.

Günstig und unspektakulär

Bei den Wohnungspreisen zeigt Niederösterreich wie die Steiermark Ruhe und Gelassenheit: Plus 5,0 % sind nur gut die Hälfte des Bundeswertes (+9,3 %) und ein Drittel der Dynamik von Wien (+15,5 %) und das bei einem Preisniveau, das mit 205.954 Euro gerade erstmals die 200.000 Euro Hürde geknackt hat und somit um mehr als ein Drittel unter jenem von Wien liegt. Die Quadratmeterpreise legten um +7,6 % gegenüber 2021 zu, plus 244 Euro auf 3.463 Euro im Mittel.

Die Bandbreite der Marktdynamik ist groß

Während sieben Bezirke mengenmäßig zum Vorjahr zulegen konnten, blieben 2022 vierzehn Bezirke hinter den Vorjahresmengen zurück. Held des Jahres war 2022 der Bezirk Bruck/Leitha mit einer Mengensteigungsrate von +63,8 % auf 634 Einheiten und damit die Nummer drei in Niederösterreich. Auch die Landeshauptstadt legte erheblich zu: von 264 auf 421, ein Plus von 59,5 %. Horn mit +20 Stück (+39,2 %) kam auf 71, Wr. Neustadt (Stadt + Land) mit +30,8 % auf 450. Im Westen legten noch Amstetten mit Waidhofen/Ybbs um +15,4 % auf 352 Verbücherungen zu und Scheibbs um +8,8 % auf 74.

Bruck, St. Pölten und Amstetten feiern gegen den Trend aufgrund der Wachstumsraten neue Rekordmengen, Tulln verpasst den Spitzenwert von 2017 um 10 Wohnungen: 563 sind dennoch um +4,6 % mehr als zuletzt und Rang vier.

Mit wenigen Ausnahmen erzielten fast alle der anderen Bezirke historisch überdurchschnittlich hohe Verkaufszahlen, konnten aber die Rekorde des Jahres 2021 nicht erreichen: Lilienfeld liegt mit 56 um eine Wohnung (-1,8 %) zurück, Hollabrunn mit 59 um drei (-4,8 %) und Korneuburg mit 562 um -6,8 %. In Waidhofen/Thaya sind es vier weniger (40, -9,1 %) und in Gänserndorf -25 (gesamt 234, -9,7 %).

Bei der Nummer eins, Mödling, reicht es trotz Einbruch um -135 Stück (-13,9 %) für die Führung mit 836 Einheiten vor Baden mit 774 (-15,0 %). Minus 16,8 % mit 228 Kaufakten muss Neunkirchen zur Kenntnis nehmen, Mistelbach mit 153 einen Rückgang von -22,7 %.

Melk und St. Pölten-Land liegen rechnerisch gleichauf mit -23,8 %. Das Umland der Landeshauptstadt verzeichnet den viertgrößten nominalen Rückgang unter den Bezirken bei insgesamt 339 Transaktionen, Melk jedoch nur 109.

Am größten sind die Rückgänge im Waldviertel: Gmünd mit -32,7 % und 33 Verkäufen, Zwettl mit -36,7 % und 19 – und nicht zuletzt Krems (Stadt + Land) um Haaresbreite mit -36,8 % letzter trotz 258 neuer Wohnungseigentümer.

Niederösterreich: Eigentumswohnungspreise 2022 wieder im Plus

In fast allen Bezirken haben die Wohnungspreise zugelegt. Die +5,0 % oder +9.745 Euro im Landesschnitt sollen nicht darüber hinwegtäuschen, dass es auch anders geht:

Gänserndorf mit 203.413 Euro je Wohnung fehlen -1.575 Euro auf den Rekordpreis von 2021. Ähnlich erging es Lilienfeld mit 82.547 Euro pro Wohnung und -2.830 Euro sowie St. Pölten-Land mit 198.907 Euro und einem Preisrückgang von -11.717 Euro oder -5,6 %.

Am oberen Ende der Dynamikskala legten die Wohnungspreise jedoch zu: in der Landeshauptstadt im Jahresvergleich um +46.486 Euro je Wohnung auf 198.888 Euro (+30,5 %). Ein Plus von 39.565 Euro bedeutet in Zwettl +44,1 % auf 129.230 Euro. In Neunkirchen sind es mit +28,6 % oder +28.465 Euro immer noch ein gutes Viertel mehr – die Wohnungspreise im Mittel: 128.129 Euro.

In Baden bedeuten +24.042 Euro auf 230.384 Euro +11,7 %, in Scheibbs jedoch +23.524 Euro bei 131.014 Euro stolze +21,9 %. Ähnlich in Horn: +21.676 Euro sind +23,0 % auf 115.722 Euro.

Wertsteigerungen im einstelligen Prozentbereich führen nicht notwendigerweise zu billigen Wohngegenden: Plus 8,4 % bringen im Bezirk Korneuburg +19.681 Euro und einen typischen Wohnungspreis von 253.669 Euro, den zweithöchsten im Bundesland. Plus 9,5 % in Wr. Neustadt waren 2022 +14.034 Euro und erbrachten für die Verkäufer statistisch jeweils 162.105 Euro.

202.697 Euro je Wohnung in Mistelbach kommen durch ein Plus von 13.873 Euro (+7,3 %) zustande, jene 142.791 Euro in Hollabrunn aufgrund von +12.913 Euro (+9,9 %).

Lediglich um +4,4 % steigen die Preise 2022 im Bezirk Mödling, preislich der Nummer eins im Bundesland. Dennoch: +11.480 Euro zusätzlich auf 270.471 Euro.

Amstetten mit Waidhofen/Ybbs erhöht um +7,5 % oder +10.743 Euro auf 154.741 Euro, Melk um +9,4 % oder +10.127 Euro auf 118.145 Euro.

In Bruck/Leitha reichen +8.481 Euro (+4,5 %), um mit 197.186 Euro ganz knapp an die Top-Sechs mit 200.000 Euro je Wohnung oder mehr heranzukommen. In Tulln braucht es nur +3,3 %, um mit 244.651 Euro (+7.829 Euro) den dritten Stockerlplatz zu ergattern. Gmünd (+5.962 Euro oder +8,2 %) bleibt mit 78.494 Euro der Geheimtipp unter den Schnäppchenjägern. Davon ist Krems mit 210.599 Euro (+1,1 %, +2.361 Euro) weit entfernt. Jedoch erweist sich auch Waidhofen/Thaya preislich als extrem günstig: 99.880 Euro bedeuten nur +1.063 Euro (+1,1 %) mehr als 2021. Lilienfeld als dritter Bezirk unter 100.000 Euro wurde bereits eingangs erwähnt.

Quadratmeterpreise: Tulln an Korneuburg und Mödling vorbei

Mit 4.256 Euro führt Tulln das blau-gelbe Quadratmeterpreis-Ranking an, dank dem zweithöchsten Wertanstieg im Land von 799 Euro (+23,1 %). Auch Korneuburg erstmals über der 4.000-Euro-Schwelle mit 4.188 Euro und +12,5 %, genauso auch Mödling mit +9,3 % und 4.054 Euro. Nur zum Vergleich: Diese Quadratmeterpreise entsprechen jenen von Favoriten und Floridsdorf.

In sechs Bezirken liegen die Quadratmeterpreise tiefer, aber über 3.000 Euro:

Mistelbach (3.606 Euro), Baden (3.570 Euro), St. Pölten-Land (3.243 Euro) knapp vor Bruck/Leitha (3.240 Euro), St. Pölten-Stadt (3.213 Euro) und Krems (3.200 Euro).

In weiteren fünf Bezirken errechneten die RE/MAX Experten Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 3.000 Euro: in Amstetten (2.946 Euro), Wr. Neustadt (2.827 Euro), Gänserndorf (2.825 Euro), Neunkirchen (2.544 Euro) und Hollabrunn (2.345 Euro).

Die günstigsten sieben Bezirke waren allesamt darunter, aber dennoch im vierstelligen Euro-bereich: Waidhofen/Thaya (1.661 Euro), geografisch wie preislich sehr nahe Melk (1.647 Euro) und Scheibbs (1.646 Euro), Zwettl mit 1.414 Euro, Lilienfeld mit 1.315 Euro, Gmünd mit 1.180 Euro und Horn mit 1.033 Euro als Mittelwert.

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