RE/MAX Commercial: Marktanalyse der Logistikimmobilien

Mehr als ein Jahr nach Beginn der Covid-19 Pandemie wird immer deutlicher, dass die Logistikbranche einer der größten, wenn nicht sogar der größte Krisengewinner ist. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete der weiter gestiegene Online-Handel. Der Wirtschaftskammer Österreich zufolge ist dieser im Jahr 2020 um +17 % auf 12 Mrd. Euro angestiegen.

Belegt wird diese Entwicklung beispielsweise durch Zahlen der Österreichischen Post AG, die laut statista.com im Jahr 2020 ein Rekordvolumen von 165 Millionen Paketen und damit rund 30 % mehr als 2019 abgewickelt hat. Während eine Vielzahl an Einzelhandelsbranchen teilweise über Monate geschlossen waren, hat der vermehrte Aufenthalt in den eigenen vier Wänden auch zu einem Schub im Lebensmittelhandel geführt. Diese Branche ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % angewachsen.

Die positive Entwicklung dieser beiden Bereiche hat sich, wie erwartet, direkt auf den Logistikmarkt niedergeschlagen.

„Wie auch bereits in den letzten Jahren ist e-Commerce ein wesentlicher Treiber für den Distanzhandel“, stellt Krejci fest. „Viele Menschen mussten – zum Teil sogar zwangsläufig – mit ihren Einkäufen ins Internet ausweichen. Es wird spannend sein, zu sehen, ob diese Entwicklung auch wieder umgekehrt werden kann, wenn Kunden wieder planbar und dauerhaft den stationären Handel aufsuchen können.“

Gleichzeitig werden steigende Lagerbestände die Nachfrage nach passenden Immobilien ebenfalls nach oben treiben. Einen möglichen Indikator dafür liefert der EMI (UniCredit Bank Austria EinkaufsManagerIndex), der im April 2021 mit 64,7 % auf den höchsten Wert seit Indexbeginn angestiegen ist.

Steigende Lagerbestände sind gleichbedeutend mit einer erhöhten Versorgungssicherheit, die sich im letzten Jahr teilweise als durchaus kritisch herausgestellt hat.

Als weiterer möglicher Treiber gilt auch die Neuverteilung von Produktionsstandorten an sich. Neue Produktionsstätten und damit auch einhergehend, verkürzte Lieferwege, können durchaus mit steigenden Lagerbeständen korrelieren und sind somit miteinander verwoben. Beispiele s.u.

„Entscheidend wird jedenfalls die Frage sein, wie sich der politische Wunsch nach Versorgungssicherheit und gestärkten nationalen oder europäischen Produktionsketten mit dem ebenfalls starken Bedürfnis nach effizienter Flächennutzung und reduzierter Bodenversiegelung verhalten wird“, sagt Krejci. „Dies kann möglicherweise zu einer verstärkten Umnutzung bestehender Liegenschaften führen. Ob damit jedoch beide Ziele langfristig erreichbar sein werden, bleibt abzuwarten. Strengere Raumordnungen – wie beispielsweise seit März 2021 in Niederösterreich – lassen jedoch eine spannende Entwicklung erwarten.“

Logistikmarkt Graz/Graz-Umgebung

Graz ist mit rund 850.000 m² nicht der größte, aber der aktuell modernste Logistikstandort Österreichs.

Mit der sehr guten Anbindung an das hochrangige Straßennetz und die Verbindung in Richtung Süden, weist der Standort ideale Voraussetzung auf. Eine weitere Aufwertung des Standortes wird durch die Errichtung des Semmering-Basistunnels erfolgen, dessen Eröffnung für Dezember 2027 geplant ist.

Im Jahr 2020 erfolgte der Durchbruch im Koralmtunnel. Einer Eröffnung im Jahr 2025 steht aus heutiger Sicht nichts mehr im Weg. Nach Fertigstellung dieses Verkehrsprojektes wird sich die Fahrzeit zwischen Graz und Klagenfurt auf 45 Minuten reduzieren.

Die österreichische Post AG hat im Juli 2020 ihr Paketzentrum in Kalsdorf in Betrieb genommen. Dabei wurden 27.000 m² Nutzfläche um insgesamt rund 62 Millionen Euro errichtet. Die Sortierleistung beträgt 13.500 Pakete pro Stunde. Dabei wurden rund 370 Arbeitsplätze geschaffen.

Zu den aktuellen Entwicklungen zählt nach wie vor der Logistik- und Gewerbepark VGP Park Graz in Premstätten mit einer zusätzlichen Fläche von rund 42.000 m² und einer geplanten Fertigstellung im Herbst 2021.

Weitere Projekte, die 2021 fertiggestellt werden sollen, sind das Logistikzentrum der Gebrüder Weiss (70.000 m²) und ein Projekt des Unternehmens Albert Craiss in Weiz. Dabei wurde das ehemalige Produktions- und Versandhaus der Firma Siemens übernommen. Rund 18.000 m² sollen im Herbst 2021 in Betrieb gehen.

Die Mieten blieben 2020 nahezu konstant. „Es herrscht nach wie vor eine große Nachfrage nach Logistikimmobilien, speziell südlich von Graz. Logistikunternehmen, die wachsen, aber auch jene, die restrukturieren, suchen laufend nach Alternativen – eine Auswirkung auf leicht gestiegene Preise konnten wir zum Teil feststellen, sowohl bei den Mietpreisen von Lagerhallen, aber auch bei Grundstückspreisen für Logistikunternehmen“, erklärt Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark, und ergänzt: „Für 2021 rechnen wir weiter mit einem leichten Anstieg zu den Vorjahreswerten.“ Die Grundstückspreise im Grazer Stadtgebiet und in der näheren Umgebung variieren und liegen aktuell zwischen 140 bis 250 Euro/m² und damit in etwa auf dem Vorjahresniveau.

„Graz wird weiter konsequent als Logistikdrehscheibe ausgebaut. Sowohl die Infrastrukturprojekte auf der Schiene als auch der Flughafen und die Nähe zum Süden machen Graz attraktiv“, stellt Marchel fest. „Das schafft Raum für weitere Entwicklungen in der Landeshauptstadt und vor allem in den südlichen Gemeinden von Graz.“