Eigentumswohnungsmarkt 1. Halbjahr 2022

Eigentumswohnungsmarkt 2022:

Konstante Verkaufszahlen, gestiegene Preise

Halbjahreszahlen und Gegenwart klaffen auseinander

RE/MAX-ImmoSpiegel 1. Halbjahr 2022: Gesamtüberblick über den österreichischen Wohnungsmarkt

• Mengen: In Summe nahezu konstant. Zuwächse vor allem in der Steiermark, Niederösterreich und Salzburg, Rückgänge vor allem in Wien, Oberösterreich und Tirol.
• Verkaufswert für Eigentumswohnungen steigt von 6,76 auf 7,55 Mrd. Euro.
• Größter Wertzuwachs (trotz Mengeneinbruch) in Wien: +277 Mio. auf 2,64 Mrd. Euro.
• Wohnungspreise: Steigende Preise in allen Bundesländern, am stärksten in Wien, im Burgenland und in Oberösterreich.
• 257.943 Euro kostete eine typische Wohnung im ersten Halbjahr 2022.
• Ein Viertel aller Wohnungen kostete unter 157.000 Euro, das teuerste Viertel mindestens 345.000 Euro.
• Quadratmeterpreis in Österreich im Durchschnitt bei 4.044 Euro,

+9,0 % zum Vorjahr, im Fünfjahresvergleich +32,8 %.

• Erstbezugswohnungen: Anteil sinkt von 37,7 % auf 37,1 %. In Vorarlberg, Oberösterreich und Kärnten liegt er über 40 %.
• Preisaufschlag für Erstbezug auf Bestandswohnung sinkt von +36,2 % auf +34,3 %.

Oktober 2022 – Regional völlig unterschiedliche Entwicklungen glätten sich bundesweit zu einem Mengenergebnis knapp über dem Vorjahresvergleichszeitraum.

Mit 26.262 Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2022 um +96 Einheiten (+0,4 %) mehr verbüchert als in den Rekordjahren 2021 und 2018. Dabei laufen die Trends in den Bundesländern völlig unterschiedlich.

Die Durchschnittspreise für eine Eigentumswohnung haben österreichweit im ersten Halbjahr 2022 um +9,6 % zugelegt, nach +8,6 % im Vorjahr. Die Bandbreite in den Bundesländern reicht von +7,4 % bis +16,9 %.

Fast zwölf Prozent mehr Wert

Die Analyse des RE/MAX-ImmoSpiegels auf Basis der Kaufvertragssammlung von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, die die Daten aus dem Grundbuch als Vollerhebung ausgelesen haben, ergibt für das erste Halbjahr 2022 einen Transaktionswert von 7,55 Mrd. Euro, um +786 Mio. Euro mehr als 2021. Das entspricht einer Steigerung von +11,6 %.

Zwar war die Transaktionswertsteigerung von 2020 auf 2021 mit +20,1 % erheblich höher, hatte aber als Basis auch eine Mengensteigerung von 9,6 %, die 2022 fehlt.

Wohnungswertanteil am Gesamtimmobilienmarkt ziemlich stabil

Die 26.262 Wohnungskäufe bedeuten am Gesamtimmobilienmarkt mit seinen 74.258 Verbücherungen einen Anteil von 35,4 %. Das sind um +1,2 Prozentpunkte mehr als 2021, aber auch um -2,5 Prozentpunkte weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre – der Höhepunkt war 2017 mit einem Anteil von 41,7 %.

Der Wertanteil der Wohnungen am Gesamtmarkt von 21,73 Mrd. Euro entspricht 34,7 % und liegt damit ziemlich exakt bei den Anteilen von 2019 bis 2021, aber doch um -0,7 Prozentpunkte unter dem Zehnjahresdurchschnitt.

„Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Wochen spürbar verändert, das betrifft auch die Eigentumswohnungen. Während im ersten Halbjahr 2022 die Verbücherungszahlen und die Nachfrage weiterhin auf einem sehr hohen Niveau waren und die Preise nochmals deutlich angezogen haben, können sich aufgrund der steigenden Zinsen, der verschärften Kreditvergaberichtlinien, der steigenden Energie- und der höheren Lebenshaltungskosten so manche Interessenten, die sich noch vor wenigen Monaten eine Wohnung problemlos hätten kaufen können, dies in der derzeitigen Situation nicht mehr leisten. Sie müssen ihre Pläne bzw. Träume aufschieben oder gänzlich aufgeben“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.

„Das Angebot am Eigentumswohnungsmarkt ist seit Juli 2022 spürbar gestiegen, die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist – von einem sehr hohen Niveau ausgehend – in den letzten zwei Monaten um ein Viertel zurückgegangen. Das heißt, es ist damit zu rechnen, dass sich die Preiskurve in den nächsten Monaten deutlich abschwächen wird und in einzelnen Regionen auch mit Preisrückgängen zu rechnen ist“, so Reikersdorfer weiter.

WOHNUNGSPREISE in Österreich

Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 257.943 Euro

Die Eigentumswohnungen haben 2022 im Jahresvergleich zum ersten Halbjahr 2021 laut RE/MAX Austria um +9,6 % zugelegt. Damit ist der Preisauftrieb/Wertanstieg um +0,7 Prozentpunkte über dem des Vorjahres. In den letzten fünf Jahren sind somit Wohnungskaufpreise nominal um +35,3 % gestiegen. Vor zwei Jahren lag dieser Fünfjahreswert noch bei +26,9 %.

Jede vierte Wohnung billiger als 157.000 Euro

Ein Viertel aller im ersten Halbjahr 2022 neu verbücherten Wohnungen kostete in Österreich weniger als 157.000 Euro. Dieser Grenzwert ist statistisch „nur“ um +6,8 % gestiegen. „In den Bundesländerpreisen spiegelt sich dieser moderate Preisauftrieb nicht wider. Der Österreichwert resultiert wesentlich daraus, dass weniger teure Wiener, Tiroler und Vorarlberger Wohnungen verkauft wurden, aber mehr günstige in der Steiermark und in Niederösterreich“, stellt RE/MAX-Experte Mag. Anton Nenning klar.

Preissegment im oberen Viertel: ab mindestens 345.000 Euro

Der Trend, dass im oberen Preisquartil die Reise noch nicht aus ist, hat sich bereits 2021 angekündigt, als die Preise um +8,2 % nach oben gegangen sind. 2022 waren es – noch vor Energiekrise, Ukrainetragödie und Kreditbremse – um +10,2 % mehr. „Wiederum ist der Preisanstieg mit +32.500 Euro pro Wohnung erheblich mehr, als man für die Finanzierung mit Fremdmitteln hätte aufwenden müssen, aber das ist im Nachhinein immer leicht zu diagnostizieren“, tröstet Nenning. „So mancher hat aus seinen Corona-Erfahrungen bezüglich Wohnungsgröße und Wohnqualität in Kombination mit Homeoffice seine Konsequenzen gezogen und gesagt, ich investiere in Lebensqualität, koste es was es wolle.“

Nahezu keine Bewegung bei den Wohnungsgrößen

Selten einmal, dass die Größen der gehandelten Wohnungen sich nicht von Jahr zu Jahr verändern. 2015 und 2016 war so eine Situation bei 66,6 m². 2021 und 2022 liegt die aktuelle Größe im Mittel unverändert bei 68,9 m².

Die Kleinwohnungen (unteres Größenviertel) stehen 2022 fast unverändert mit ihrem Maximum bei 52,0 m² nach 52,1 m² (2021).

Die Mindestfläche für das größere Viertel ist nach zwei Jahren bei 83,9 m² nur um +0,6 % auf 84,5 m² gestiegen.

Quadratmeterpreise moderater im Anstieg

Je weniger sich die Wohnungsgrößen verändern, desto gleichartiger entwickeln sich Wohnungspreise und Quadratmeterpreise: 2022 stiegen die Quadratmeterpreise um +9,0 % auf 4.044 Euro im Mittel. Im unteren Preissegment endet die 25 %-Grenze bei 2.848 Euro/ m² (+6,9 %); das Top-25 %-Segment beginnt bei mindestens 5.205 Euro (+10,7 %).

Weitere Details zum Eigentumswohnungsmarkt in Österreich finden Sie unter remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise.

TIROL

Wohnungsverkäufe zum Halbjahr bereits knapp eine Mrd. Euro.

Mit 2.701 Wohnungsverkäufen im ersten Halbjahr 2022 schafft Tirol im Transaktions-Ranking bundesweit den fünften Rang hinter Niederösterreich und vor Salzburg. Der Rückgang um -203 Verbücherungen in Tirol und ein starker Zuwachs in Niederösterreich (+333), vergrößern den Abstand wieder – von 68 (2021) auf 604 (2022) Einheiten.

Beim Gesamtwert der Wohnungsverkäufe hält Tirol trotz der Mengenverluste den zweiten Platz hinter Wien. 984 Mio. Euro sind um +59. Mio. Euro bzw. +6,4 % mehr als im Vergleichszeitraum 2021. Die Wohnungsmilliarde im ersten Halbjahr ist damit zum Greifen nah.

Bezirksmengen

Kitzbühel gewinnt

Nur vier der neun Tiroler Bezirke, konnten die Verkaufsmengen gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 steigern, allen voran Kitzbühel. Mit +91 zusätzlichen Kaufakten – 413 insgesamt – knackt der Bezirk zum zweiten Mal die 400er-Marke. Mit etwas Abstand, aber immer noch mit +22 Zuwachs, liegt Landeck bei 128 Einheiten. Reutte erhöht um +21 auf 79 – für beide Bezirke neue Höchstwerte. Lienz kommt als letzter Zuwachsbezirk mit einem Minimalplus von 1 auf 125 Verbücherungen.

Die sechsthöchste Verkaufsmenge liefert Imst mit -11 weniger Kaufakten als 2021, nämlich 209. Auch Innsbruck-Land verzeichnet ein Minus: Es fehlen mit 632 Wohnungskäufen -29 und mehr auf die Vergleichszahlen aus 2021, 2020, 2018, und 2017. Schwaz kommt mit -60 auf 264 und Kufstein mit -72 auf 366.

Innsbruck verliert

Den größten Verlust melden die RE/MAX-Experten für die Landeshauptstadt. Hatte die Stadt Innsbruck 2021 noch die stärkste Steigerung der Verkaufsmengen im gesamten Bundesland, so gab es 2022 den größten Rückfall. Die auf das erste Halbjahr 2021 fehlenden -166 Wohnungsverkäufe ergeben für heuer 485 Einheiten – ein Wert, der seit 2010 nur im Jahr 2014 unterboten wurde.

Bezirkspreise

Bis auf Landeck, Innsbruck-Land und Reutte überall Allzeithochs

Immer noch der teuerste Bezirk außerhalb Wiens, aber nahezu unverändert liegt Kitzbühel im Mittel bei 455.569 Euro, das sind nur 1.277 Euro (+0,3 %) mehr als ein Jahr zuvor. In Wien verweisen, neben der Inneren Stadt und Wieden, nun auch die Josefstadt und Döbling den Bezirk Kitzbühel österreichweit vom dritten auf den fünften Platz.

Kräftig zugelegt hat dagegen Landeck, das mit 350.401 Euro (+27,9 %) erstmals seit 2019 wieder die 300.000-Euro-Marke überschritten hat. An dritter Stelle rangiert die Stadt Innsbruck mit 344.775 Euro (+8,0 %), dahinter folgen Schwaz mit 301.919 Euro (+15,4 %) und Kufstein mit 291.727 Euro (+19,1 %). Innsbruck-Land dämpft den Landestrend mit einem Minus von 2,6 % und verzeichnet einen typischen Wohnungspreis von 280.838 Euro.

Ebenso Reutte, das -1,0 % verliert und auf eine Gesamtsumme von 203.935 Euro kommt. Dazwischen liegt noch Imst mit 264.653 Euro und einem Plus von 6,1 %. Lienz-Osttirol erlebt einen neuen Höchststand mit einem erstmaligen Sprung über die 200.000-Euro-Marke: 202.269 Euro sind um +8,9 % als zuletzt.

Weitere Details zum Tiroler Wohnungsmarkt finden Sie unter remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#tirol.

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