RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtmarkt 1. Halbjahr 2022

GESAMTMARKT: ÖSTERREICHWEIT VERÄNDERUNGEN

Der Markt beginnt sich zu drehen

Coronakrise, Ukrainekrise, Energiekrise, völlig ungewohnte Inflationswerte samt Veränderungen im Bereich der Finanzierung: All das verändert die Werthaltungen, Wünsche, Ziele von Menschen und Unternehmen und vor allem sehr oft ganz massiv ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten.

„Wir beobachten schon seit einigen Monaten, dass die Nachfrage nach Immobilien von einem unglaublich hohen Niveau zurückgeht und das Angebot steigt“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, „eine Trendwende zeichnet sich ab.“

Das große Ganze

74.258 Verbücherungen im ersten Halbjahr 2022 sind nach den RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen um -2.331 weniger als 2021, also ein Minus von 3,0 %. Aber es sind um +10,3 % mehr als 2020, um +15,7 % mehr als 2019 und das Doppelte von 2013.

Beim Transaktionswert findet sich noch keine Spur von Marktmüdigkeit. Mit 21,73 Mrd. Euro wurde im ersten Halbjahr 2022 erstmals die 20-Milliarden-Euro-Hürde genommen und gleichzeitig 2,12 Mrd. Euro, also +10,8 % draufgesetzt. „Der Zuwachs wurde vor allem von Wien und der Steiermark, aber auch von Ober- und Niederösterreich mitgetragen. Damit hat sich der Immobilienhandelsumsatz im ersten Halbjahr seit 2019 und 2020 um ein Drittel erhöht und gegenüber 2015 und davor mehr als verdoppelt“, ordnet Reikersdorfer die Zahlen ein.

Änderungen für Interessenten und Käufer

Aufgrund der Dauer eines Immobilienkaufes von der ersten Besichtigung bis zur vollständigen Verbücherung im Grundbuch beinhalten diese Zahlen auch noch Effekte aus 2021 und der Zeit vor dem 24. Februar 2022, als für viele fast alles machbar und möglich schien. „Mittlerweile treibt die Inflation – zuerst über das Material und jetzt über das Personal – die Neubaukosten und nagt jetzt auch heftig am angesparten Eigenkapital für Neuanschaffungen“, analysiert Mag. Anton Nenning, RE/MAX-Austria-Experte. „Damit sind viele Finanzierungen, die noch vor einem Jahr problemlos und günstig abgewickelt werden konnten, plötzlich ein Fall für ausgesuchte Experten, die auch in kniffligen Situationen noch einen Weg finden. Für viele bedeutet das aber auch schlichtweg einen Projektstopp.“

Markt funktioniert

Warum der Immobilienmarkt dennoch weiterhin gut funktioniert, erklärt Reikersdorfer: „Viele Grundstückskäufer, die den Traum hatten, einen Neubau zu errichten, orientieren sich - aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten bzw. der Tatsache, dass sie dafür keine Finanzierung mehr bekommen – neu. Der Markt für gebrauchte und damit wesentlich günstigere Einfamilienhäuser rückt in dieser Zielgruppe vermehrt in den Fokus. Weiters gibt es noch immer eine Vielzahl von Anlegern, die ihr Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest inflationssicher parken wollen. Es hat sich auch gezeigt, dass viele Verkäufer – in erster Linie Erben, die in den letzten Monaten noch zugewartet und auf steigende Preise gehofft haben – ihre Immobilie jetzt auf den Markt bringen. Sie investieren ihr Geld in ihre eigene Wohn- und Lebenssituation, solange es noch so viel wert ist wie jetzt.“

Spannende Verschiebungen im Markt

Gravierende Veränderungen stellen laut RE/MAX-ImmoSpiegel die gegenüber 2021 fehlenden -1.727 Verbücherungen von Grundstücken dar, auch die -528 weniger Gebäude. Dazu kommen noch -147 weniger Dachgeschoßwohnungen, -144 weniger Waldstücke, -130 weniger Einfamilienhäuser und -127 weniger Hausanteile. In der Menge nur teilweise kompensieren das die +138 mehr Zinshäuser und +136 mehr Reihenhäuser.

Beim Gesamtwert kommt das größte Plus mit rund +790 Mio. Euro von Wohnungen, +420 Mio. Euro von Gebäuden und +360 Mio. Euro von Zinshäusern. Bemerkenswert ist auch der Einbruch bei Bürogebäuden von -260 Mio. Euro.

Der Aufreger der letzten Jahre, die PKW-Abstellplätze, hat sich eingependelt und liegt wie 2021 knapp unter 13.000 Einheiten (-0,5 %).

Veränderte Strukturen wirken nach

„Ausdruck der Veränderungen sind nicht nur die Gesamtzahlen am Immobilienmarkt“, ergänzt Nenning, „sondern vielmehr auch ihre Zusammensetzung. Wenn die Grundstückshandelsmenge massiv einknickt, dann sind das die Einfamilienhäuser, die in den nächsten Jahren eben nicht gebaut werden. Wenn der Bürogebäudeumsatz trotz fast konstanter Menge um beinahe die Hälfte zurückgeht, dann sind darin auch Homeoffice-Auswirkungen und Downsizing-Maßnahmen als Ursache versteckt.“

Top-Ten regional konzentrierter als zuletzt

Während sich 2021 die Top-Ten breit gestreut auf Wien (4), Niederösterreich (3), Steiermark (2) und Tirol (1) aufteilten, sorgt 2022 Wien für sieben Top-Ten-Platzierungen, Oberösterreich für zwei und Kärnten für eine.

Verkaufszahlen in NÖ erstmals seit 2013 rückläufig

Nachdem Niederösterreich seit 2013 eine kontinuierliche und von 2020 auf 2021 gar eine sprunghafte Steigerung verzeichnen konnte, ist erstmals ein Rückgang zu erkennen. 15.234 Transaktionen sind zwar eine Stagnation um -424 bzw. -2,7 %, aber um +15 % mehr als 2020 und früher. Das bedeutet Rang eins im Bundesländervergleich.

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